Ortskenntnis
Ob sich ein Direktankauf lohnt, hängt am Bestand
Für ein gepflegtes, gut erreichbares Haus ohne Auflagen sind wir selten der naheliegende Käufer. Bei den vier Bestandstypen, die Bensheim prägen, fällt die Rechnung jeweils anders aus.
Innenstadt: Fachwerk, Gründerzeit und Auflagen
Rund um den Marktplatz und das Bürgerhaus steht der älteste Bestand der Stadt. Vorn Fachwerk, dahinter Gründerzeitbauten mit hohen Räumen und tiefen Grundstücken, oft mit einem Hinterhaus. Diese Häuser sind schön und anspruchsvoll zugleich. Denkmalschutz, eine enge Zufahrt und Nachbargebäude direkt an der Grundstücksgrenze gehören hier meist zum Verkauf dazu.
Private Käufer steigen an dieser Stelle häufig aus. Sie wollen einziehen und kein Genehmigungsverfahren führen. Wir kalkulieren solche Objekte als Bestand mit Aufgaben und kaufen mit eigenem Kapital, ohne eine fremde Bank überzeugen zu müssen.
Auerbach und Schönberg: der Hang gehört zum Objekt
Zum Odenwald hin steigt das Gelände an. In Auerbach und Schönberg stehen Villen aus der Zeit vor dem Krieg, daneben Einfamilienhäuser der fünfziger bis siebziger Jahre auf terrassierten Grundstücken. Gebaut wurde dort wegen der Aussicht. Stützmauern, Treppen, Garagen im Souterrain und die Entwässerung sind der Preis dafür.
Bei einer Besichtigung am Hang prüfen wir, ob die Stützmauer arbeitet, wohin das Oberflächenwasser läuft und wie sich die Zufahrt im Winter befahren lässt. Ausgeschlossen ist ein Haus deswegen nicht. Was wir finden, steht als benannter Posten im Angebot, damit es später keine Nachverhandlung gibt.
Die Ortsteile in der Ebene: Hofreiten und Siedlungsränder
Fehlheim, Schwanheim und Langwaden liegen in der Rheinebene. In ihren Dorfkernen stehen Hofreiten, also frühere landwirtschaftliche Anwesen mit Wohnhaus, Scheune und Hof, viele davon seit Jahrzehnten ohne Nutzung. Um die Kerne herum zieht sich ein Ring aus Einfamilienhäusern, gebaut, als die Kinder noch im Haus wohnten. Heute ist so ein Haus für die, die geblieben sind, oft zu groß.
In einer ungenutzten Scheune sehen private Käufer vor allem Fläche, die gedeckt, beheizt und instand gesetzt werden will. Wir kaufen sie mit und rechnen sie als Teil des Objekts.
Zell, Hochstädten und die Baujahre, bei denen alles zugleich fällig wird
Zell, Hochstädten und Wilmshausen liegen am Übergang zum Odenwald, kleinteilig, teils steil und mit kurzen Wegen. Die Wohngebiete der sechziger und siebziger Jahre verteilen sich dagegen über die ganze Stadt: Reihenhauszeilen, Doppelhäuser, Bungalows mit Flachdach. In Häusern dieser Jahrgänge stehen Heizung, Fenster und Dach heute oft gleichzeitig zur Erneuerung an, nicht selten auch Elektrik, Bad und Dämmung.
Diesen Bestand kaufen wir am häufigsten. Er braucht einen Käufer, der die anstehenden Arbeiten nüchtern durchrechnet.
