Ohne Makler verkaufen – und ohne sich zu verzetteln
Ein Privatverkauf klingt zuerst nach dem besseren Geschäft: keine Provision, alles in eigener Hand. Das kann stimmen – wenn Sie wissen, wie viel Arbeit darin steckt und welche Haftung Sie dabei übernehmen. Dieser Text rechnet beides offen vor, bevor Sie das erste Foto machen.
24 Stunden bis zur Rückmeldung0 € MaklerprovisionIm Durchschnitt vier Wochen bis zur Zahlung
Allgemeiner Überblick – ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Provision sparen ist ein guter Grund. Er ist nur nicht der einzige Posten.
In Hessen ist eine Gesamtprovision von rund 5,95 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer marktüblich, je Seite also etwa 2,98 %. Bei einem Kaufpreis von 450.000 € sind das über 13.000 €, die Sie als Verkäufer nicht zahlen, wenn Sie selbst verkaufen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher ohnehin das Gebot der Teilung: Wer den Makler beauftragt, darf höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen und muss den eigenen Anteil zuerst zahlen.
Die Provision ist damit der sichtbare Posten. Der unsichtbare ist Ihre Zeit – und ein Haftungsrisiko, das viele erst bemerken, wenn ein Anwaltsschreiben im Kasten liegt. Denn was ein Makler tut, verschwindet beim Privatverkauf nicht. Es wandert zu Ihnen.
Wir sind weder Makler noch neutral: Wir kaufen selbst. Trotzdem steht auf dieser Seite auch, wann ein Privatverkauf die richtige Entscheidung ist. Wer das Haus leer, gepflegt und gut geschnitten hat, Zeit mitbringt und mit Fremden gut umgehen kann, holt in eigener Hand oft den besten Preis heraus.
Was Sie dann selbst übernehmen
Unterlagen beschaffen. Vom Grundbuchauszug bis zur Instandhaltungsrücklage – samt Behördengängen, Wartezeiten und Gebühren.
Den Preis festlegen. Und die Folgen tragen, wenn er zu hoch oder zu niedrig war.
Inserat, Fotos, Grundriss. Mit allen Pflichtangaben aus dem Energieausweis – und mit Ihrem Haus öffentlich im Netz.
Besichtigungen mit Fremden. Abends, am Wochenende, und ein Teil erscheint nicht.
Verhandeln. Über Ihr eigenes Zuhause, mit jemandem, der genau das weiß.
Bonität prüfen. Die unangenehmste Aufgabe – und die, deren Fehlen am teuersten wird.
Den Notartermin organisieren. Entwurf prüfen, Grundschuld klären, Zahlung und Übergabe koordinieren.
Über Mängel aufklären. Vollständig und nachweisbar. Das ist keine Höflichkeit, sondern Haftungsvermeidung.
Die Arbeit
Sieben Aufgaben, die sonst niemand erledigt
In dieser Reihenfolge kommen sie auf Sie zu. Die meisten unterschätzen Nummer vier und Nummer sechs.
01Unterlagen beschaffen
Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan, Baupläne und Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Grundsteuerbescheid, Nachweis der Gebäudeversicherung. Bei einer Wohnung zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Bei vermieteten Objekten Mietverträge und Mietenaufstellung, bei Erbfällen Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Das meiste liegt in einem Ordner im Keller – und was fehlt, merken Sie beim dritten Interessenten.
02Einen Preis finden, der hält
Zu hoch inseriert heißt: wochenlang keine Anfrage, dann eine sichtbare Preisreduzierung, dann Verhandlungsdruck – weil jeder sieht, dass das Objekt steht. Zu niedrig inseriert heißt: Sie merken es nie. Die Preise in den Portalen sind Angebotspreise, keine Abschlüsse. Was tatsächlich gezahlt wurde, steht in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, und ein Verkehrswertgutachten kostet Geld, bringt aber Boden unter die Füße.
03Inserat, Fotos, Grundriss
Ein Exposé, das trägt, braucht ordentliche Fotos bei gutem Licht, einen lesbaren Grundriss, korrekte Flächenangaben und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Flächenangaben sind dabei keine Werbung, sondern eine Zusage, an der Sie gemessen werden. Und mit dem Inserat ist Ihr Haus öffentlich: Nachbarn, Kollegen, die halbe Straße sehen die Bilder Ihrer Wohnräume. Für viele ist genau das der Grund, es nicht zu tun.
04Besichtigungen mit Fremden
Hier geht die meiste Zeit hin. Sie vereinbaren Termine mit Menschen, von denen Sie nichts wissen, meist abends oder am Wochenende, und ein Teil erscheint ohne Absage nicht. Ein weiterer Teil ist überhaupt nicht kaufinteressiert, sondern neugierig. Sie sind gleichzeitig Gastgeber, Verkäufer und Auskunftsperson – in Ihrem eigenen Wohnzimmer, bei jedem Termin von vorn.
05Preisverhandlung
Jeder genannte Mangel wird zum Argument, jede Eile zum Hebel. Wer nach einem Todesfall, in einer Trennung oder unter Geldnot verkauft, verhandelt schlechter – nicht aus Schwäche, sondern weil Verhandeln Kraft kostet, die gerade anderswo gebraucht wird. Legen Sie vorher fest, bei welcher Zahl Sie aufhören, und sagen Sie sie niemandem.
06Bonität prüfen – und geplatzte Finanzierungen
Verlangen Sie vor dem Notartermin eine belastbare Finanzierungsbestätigung der Bank, keine unverbindliche Machbarkeitsauskunft eines Vermittlers. Das fühlt sich nach Misstrauen an und ist trotzdem notwendig. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, steht Ihr Verkauf still, während Fristen weiterlaufen. Danach beginnen Sie die Vermarktung noch einmal – mit einem Objekt, das schon Monate im Netz stand und bei dem alle fragen, warum der erste Verkauf nicht geklappt hat.
07Notartermin organisieren
Sie wählen die Notarin, liefern die Daten, lesen den Entwurf, klären die Löschung einer Grundschuld mit Ihrer Bank und koordinieren Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe. Rechnen Sie Zeit ein: Bei Verträgen mit Verbrauchern muss der Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt üblicherweise der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
Drei Risiken, die man nicht sieht, bevor sie eintreten
Die Arbeit kostet Zeit. Diese drei Punkte können Geld kosten – zum Teil mehr, als jede Provision ausmacht.
Arglistiges Verschweigen – das größte Risiko
Grundsätzlich wird eine Immobilie so verkauft, wie sie steht; der Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist üblich und deckt viel ab. Er hilft Ihnen aber nicht, wenn Sie einen Mangel kennen und verschweigen. Weist ein Käufer später nach, dass Sie von der Feuchtigkeit im Keller, dem undichten Dach oder dem Schädling im Dachstuhl wussten, kommen Minderung, Rückabwicklung oder Schadensersatz in Betracht – Jahre nach dem Verkauf, mit Anwalt und Gutachter.
Deshalb gilt beim Privatverkauf dieselbe Regel wie beim Verkauf an uns: Was Sie wissen, gehört in den Vertrag. Nicht ins Nebengespräch bei der Besichtigung, sondern schriftlich, damit es nachweisbar ist. Wie es dort zu formulieren ist, sagt Ihnen die Notarin – fragen Sie danach, bevor der Entwurf fertig ist.
Der Energieausweis fehlt
Beim Verkauf ist er Pflicht. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben; fehlt er, drohen Bußgelder. Die Pflichtangaben gehören außerdem schon in das Inserat.
Ihn erst zu besorgen, wenn der erste Interessent danach fragt, kostet Wochen – und in dieser Zeit steht Ihr Inserat ohne die Angaben online, die es haben müsste.
Die Spekulationsfrist übersehen
Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, zahlt darauf Steuern (§ 23 EStG). Gezählt wird ab dem Tag der notariellen Beurkundung des damaligen Kaufvertrags – nicht ab Grundbucheintragung und nicht ab dem Einzug. Beginn und Ende liegen zehn Jahre und einen Tag auseinander.
Steuerfrei bleibt es, wenn Sie die Immobilie seit der Anschaffung durchgehend selbst bewohnt haben – oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Eine der beiden Alternativen genügt. Wer vier Monate zu früh beurkundet, verschenkt unter Umständen ein Vielfaches der Provision.
Wer trägt welche Aufgabe? Die Tabelle beantwortet nur das – nicht die Frage nach dem höchsten Preis. Die kommt danach.
Aufgabe
Privatverkauf
Mit Makler
Direktankauf HHW
Unterlagen beschaffen
Sie
meist der Makler, mit Ihrer Mithilfe
wir – was fehlt, besorgen wir
Preis festlegen
Sie, auf eigenes Risiko
Makler schlägt vor, Sie entscheiden
wir machen ein verbindliches Angebot, offen gerechnet
Inserat und Öffentlichkeit
Sie – Ihr Objekt steht im Netz
Makler – Ihr Objekt steht im Netz
entfällt, kein Inserat, kein Schild
Besichtigungen
Sie, mit Fremden, unbegrenzt viele
Makler, oft als Sammeltermine
ein Termin, mit uns
Bonität des Käufers
Sie müssen prüfen
Makler prüft, Risiko bleibt bei Ihnen
entfällt – eigenes Kapital, kein Finanzierungsvorbehalt
Aufklärung über Mängel
Sie, haftungsrelevant
Sie, haftungsrelevant
Sie, haftungsrelevant – daran ändert kein Käufer etwas
Provision für Sie
0 €
in Hessen marktüblich etwa 2,98 % je Seite
0 €
Notarielle Beurkundung
Pflicht, Entwurf zwei Wochen vorher
Pflicht, Entwurf zwei Wochen vorher
Pflicht, Entwurf zwei Wochen vorher
Zeit bis zur Zahlung
offen – abhängig von Nachfrage und Bank
offen – abhängig von Nachfrage und Bank
im Durchschnitt vier Wochen ab Erstkontakt
Die Frage, die hierher gehört
Privat, mit Makler oder direkt: Was bleibt?
Vergleichen Sie den Nettoerlös. Beim Maklerverkauf gehen Provision (3–7 %), Renovierungskosten und Monate der Wartezeit ab, beim Privatverkauf vor allem Ihre Zeit und Arbeit. Beim Direktankauf an uns fällt beides weg.
Wer Zeit hat, ein vorzeigbares Objekt und Lust auf die Arbeit, kann in eigener Hand gut verkaufen. Wer die Zeit nicht hat, die Arbeit nicht will oder die Öffentlichkeit nicht möchte, rechnet am Ende oft anders.
Was wir nicht tun: behaupten, der Ankaufspreis entspräche rechnerisch dem Maklerpreis minus Provision. Unser Angebotspreis ist von der Provision unabhängig. Die Provision entfällt einfach, weil es keine Vermittlung gibt – wir sind der Käufer.
Einordnung
Was beim Direktankauf wegfällt – und was bleibt
Fällt weg
Inserat, Fotos, Exposé. Kein öffentlicher Auftritt Ihres Hauses, kein Schild am Zaun, keine Bilder Ihrer Wohnräume im Netz.
Die Besichtigungsreihe. Ein Termin mit uns statt zwölf Termine mit Fremden.
Die Bonitätsprüfung. Wir kaufen mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt. Es gibt keine Bank, die im letzten Moment absagt.
Das Unterlagen-Sammeln. Für das erste Gespräch genügt die Adresse. Was fehlt, besorgen wir – auch den Energieausweis, dessen Kosten bei Ihnen bleiben.
Renovieren und Entrümpeln. Wir kaufen in jedem Zustand, auch mit dem Hausrat von Jahrzehnten.
Die Maklerprovision. 0 €, weil es keine Vermittlung gibt.
Bleibt – auch bei uns
Die notarielle Beurkundung und die Zwei-Wochen-Frist für den Vertragsentwurf (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Dagegen hilft kein Käufer.
Die Aufklärung über bekannte Mängel. Was Sie wissen, gehört in den Vertrag – unabhängig davon, wer kauft.
Ihre Steuerlage. Die Zehn-Jahres-Frist läuft so, wie sie läuft. Rechnen Sie vorher, nicht hinterher.
Die Zustimmung aller Eigentümer. Bei einer Erbengemeinschaft oder nach einer Trennung müssen beim Notar alle unterschreiben.
Und wenn Sie den Höchstpreis wollen, Zeit haben und das Objekt leer und gepflegt ist: Dann verkaufen Sie privat oder über einen guten Makler. Rufen Sie uns in diesem Fall nicht an – wir wären der falsche Weg.
Ablauf
Wenn Sie es uns überlassen
Vier Schritte statt sieben Aufgaben. Jeder Schritt ist eine Entscheidung von Ihnen – Sie können an jeder Stelle aufhören, ohne Begründung und ohne Kosten.
01Kontakt aufnehmen
Teilen Sie uns kurz mit, welche Immobilie Sie verkaufen möchten – per Formular, Telefon oder WhatsApp. Diskret und unverbindlich. Unterlagen brauchen Sie dafür nicht, die Adresse genügt.
02Rückmeldung in 24 Stunden
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, nicht automatisiert. Im Gespräch klären wir, was wir wissen müssen – und sagen Ihnen offen, wenn ein Steuerberater oder eine Notarin vor uns dran ist.
03Besichtigung und verbindliches Angebot
Wir sehen uns das Objekt selbst an – ein Termin, keine Serie. Danach erhalten Sie ein verbindliches Angebot mit offener Rechnung, wie es zustande kommt. Vergleichen Sie es, so lange Sie möchten.
04Notartermin und Abschluss
Nach Ihrer Zusage wickeln wir alles ab – bis zur Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe. Der Vertragsentwurf liegt Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Termin vor, wie es § 17 Abs. 2a BeurkG verlangt.
„Ich wollte meine Wohnung schnell verkaufen, ohne den Aufwand eines Maklers. Das Angebot war marktgerecht, die Kommunikation unkompliziert. Sehr empfehlenswert.“
R. H., Heidelberg · Eigentumswohnung, 2023
Fragen zum Privatverkauf
Was uns Privatverkäufer am häufigsten fragen
Auch die unangenehmen Fragen. Wir beantworten sie lieber hier als gar nicht.
Darf ich meine Immobilie überhaupt ohne Makler verkaufen?
Ja, ohne Einschränkung. Ein Makler ist nie Pflicht. Pflicht sind nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und der Energieausweis. Alles andere – Inserat, Besichtigungen, Verhandlung – können Sie selbst machen oder abgeben.
Wie viel Provision spare ich beim Privatverkauf?
In Hessen ist eine Gesamtprovision von rund 5,95 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer marktüblich, je Seite also etwa 2,98 %. Es finden sich auch Vereinbarungen bis 7,14 % gesamt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Gebot der Teilung: Die beauftragende Partei darf höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen und muss ihren Anteil zuerst zahlen.
Hafte ich als Privatverkäufer für Mängel?
Der im Kaufvertrag übliche Haftungsausschluss deckt viel ab – aber nicht das arglistige Verschweigen eines Mangels, den Sie kennen. Weist ein Käufer später nach, dass Sie von Feuchtigkeit, Schädlingen oder einem undichten Dach wussten und nichts gesagt haben, kommen Minderung, Rückabwicklung oder Schadensersatz in Betracht. Deshalb gehört alles, was Sie wissen, in den Vertrag. Wie es dort zu formulieren ist, sagt Ihnen die Notarin.
Brauche ich für den Privatverkauf einen Energieausweis?
Ja. Beim Verkauf ist er Pflicht, spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Fehlt er, drohen Bußgelder. Die Pflichtangaben gehören außerdem bereits in das Inserat – ihn erst zu besorgen, wenn der erste Interessent fragt, kostet Wochen.
Wie prüfe ich, ob ein Käufer wirklich zahlen kann?
Indem Sie vor dem Notartermin eine belastbare Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen – keine unverbindliche Machbarkeitsauskunft eines Vermittlers. Das fühlt sich unangenehm an und ist trotzdem notwendig: Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, steht Ihr Verkauf still, während Fristen weiterlaufen, und Sie beginnen die Vermarktung noch einmal – mit einem Objekt, das schon monatelang im Netz stand.
Kann ich in drei Tagen beim Notar sein?
Nein, und das ist gut so. Bei Verträgen mit Verbrauchern muss der Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist schützt Sie und lässt sich nicht wegverhandeln – unabhängig davon, an wen Sie verkaufen.
Ich bin noch unsicher, ob ich wirklich verkaufen möchte.
Das ist vollkommen in Ordnung. Eine Anfrage verpflichtet Sie zu gar nichts. Viele kommen zuerst nur für eine Einschätzung und entscheiden dann in Ruhe. Kein Druck, kein Zeitlimit.
Die HHW Immobilien GmbH ist Ankäufer von Wohnimmobilien und kein Immobilienmakler. Wir kaufen ausschließlich auf eigene Rechnung. Bindend ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag. Die Texte geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten