Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf

Fehler in der Vorbereitung

1 · Der Preis kommt aus dem Bauchgefühl

Ein Preis entsteht erstaunlich oft aus dem, was der Nachbar erzählt hat, oder aus dem, was gebraucht wird, um den Rest des Lebens zu finanzieren. Beides hat mit dem Wert der Immobilie nichts zu tun.

Ein zu hoher Preis bestraft sich selbst: Das Objekt steht monatelang in den Portalen, Interessenten sehen das und schließen auf einen Mangel. Die späteren Preissenkungen landen dann unter dem, was am Anfang erreichbar war. Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld, das niemand zurückholt.

Verschaffen Sie sich vor jedem Gespräch eine eigene, begründete Spanne – nicht einen Wunschpreis. Wie man dahin kommt, steht im Ratgeber Immobilienwert ermitteln. Und holen Sie mehr als eine Einschätzung ein, bevor Sie sich auf eine Zahl festlegen.

2 · Die Unterlagen fehlen

Das ist der unspektakulärste Fehler mit der größten Zeitwirkung. Ein Grundbuchauszug ist in Tagen da. Baupläne aus den sechziger Jahren im Bauamt zu finden kann Wochen dauern, und auf Protokolle der Eigentümerversammlungen wartet man, solange die Hausverwaltung wartet.

Wer erst nach der Einigung sucht, verliert diese Wochen in der Phase, in der ein Käufer am leichtesten abspringt. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen dazu, bei Erbfällen der Erbschein. Die Liste nach Objektart steht in der Unterlagen-Checkliste.

3 · Der Energieausweis wird vergessen

Beim Verkauf ist der Energieausweis Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Fehlt er, drohen Bußgelder – und das trifft ausgerechnet Privatverkäufer, weil niemand sie darauf hinweist.

Die Ausstellung braucht ein paar Tage und einen Fachbetrieb. Kümmern Sie sich darum, sobald der Entschluss steht, nicht erst, wenn der erste Interessent in der Tür steht.

Der Fehler, der am längsten nachwirkt

4 · Mängel werden verschwiegen

In fast jedem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie steht ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel – die Formel „gekauft wie gesehen“ in ihren vielen Varianten. Dieser Ausschluss trägt viel, aber er trägt eines nicht: das arglistige Verschweigen eines Mangels, den Sie kannten und von dem Sie wussten, dass er für den Käufer wichtig ist.

Gemeint ist nicht der Riss im Putz, den jeder sieht, sondern was man bei einer Besichtigung nicht erkennt und der Verkäufer kennt: Feuchtigkeit, die nach jedem Starkregen wiederkommt. Ein überdeckter Hausschwammbefall. Ein Schwarzbau ohne Genehmigung. Ein Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, dessen Umlage noch kommt.

Wird so etwas später entdeckt, hilft der Haftungsausschluss nicht. Der Käufer kann je nach Lage den Vertrag rückabwickeln, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen – und das noch erheblich später, nicht nur in den ersten Monaten. Aus einem Verkauf, der längst abgeschlossen war, wird dann ein Rechtsstreit.

Der Umgang damit ist unangenehm einfach: Schreiben Sie alles auf, was Sie wissen, und lassen Sie es in den Vertrag aufnehmen. Ein offengelegter Mangel kostet einen Abschlag, den man verhandeln kann. Ein verschwiegener Mangel kostet im schlechten Fall ein Vielfaches davon. Wie weit die Offenbarungspflicht im Einzelfall reicht, beurteilt eine Fachanwältin – fragen lohnt sich, bevor der Entwurf fertig ist.

Fehler bei Käufern und Finanzierung

5 · Besichtigungen ohne jede Prüfung

Wer privat inseriert, hat innerhalb von Tagen fremde Menschen in seinen Räumen – und weiß von keinem, ob er überhaupt kaufen könnte. Ein Teil dieser Anfragen kommt aus Neugier, ein Teil von Interessenten, deren Bank längst abgelehnt hat.

Verlangen Sie vor einem Termin eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Nachweis über das vorhandene Eigenkapital. Das ist üblich, niemand nimmt es übel, und es halbiert die Zahl der Besichtigungen. Führen Sie Termine nicht allein durch, geben Sie keine Unterlagen aus der Hand und verschicken Sie Grundrisse nicht an jede Mailadresse.

6 · Die Finanzierung platzt nach der Einigung

Der teuerste Leerlauf im ganzen Verkauf: Man ist sich einig, der Notar schreibt den Entwurf, die Zwei-Wochen-Frist läuft – und dann sagt die Bank des Käufers nein. Die Vermarktung beginnt von vorn, mit einem Objekt, das inzwischen seit Monaten in den Portalen steht.

Dagegen hilft nur, früh und unangenehm genau zu fragen: Welche Bank, welcher Stand, bis wann liegt die verbindliche Zusage vor? Eine mündliche Auskunft „das passt schon“ ist keine Zusage. Beim Direktankauf entfällt dieses Risiko, weil der Käufer von Anfang an feststeht und mit eigenem Kapital arbeitet – bei uns gibt es keine Bank, die noch zustimmen muss.

Die teuren Rechenfehler

7 · Die Spekulationsfrist wird übersehen

Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, zahlt darauf in der Regel Steuer. Die Frist beginnt am Tag der notariellen Beurkundung des damaligen Kaufvertrags – nicht bei der Grundbucheintragung und nicht beim Einzug. Wer das Datum verwechselt, verrechnet sich manchmal um Monate.

Es gibt zwei Ausnahmen für Eigennutzung, und die zweite kennen die wenigsten: Sie greift schon, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Beides erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer und die Zehn-Jahres-Frist mit Beispielen. Der Fehler ist hier nicht, Steuer zu zahlen – der Fehler ist, einen Notartermin festzulegen, ohne vorher nachgerechnet zu haben.

8 · Beim geerbten Familienheim die Zehnjahresbindung übersehen

Das ist der Fehler mit der unangenehmsten Mechanik. Kinder können ein selbstgenutztes Familienheim steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich selbst einziehen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt, für Ehegatten gilt die Flächengrenze nicht.

Wer innerhalb dieser zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Das Finanzamt setzt die Erbschaftsteuer dann so fest, als hätte es die Befreiung nie gegeben – auf den gesamten Erwerb, Jahre nach dem Erbfall. Wer im siebten Jahr verkauft, weil das Haus zu groß geworden ist, bekommt eine Rechnung, mit der er nicht gerechnet hat.

Rechnen Sie deshalb nach, wann die zehn Jahre enden, und sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie verkaufen oder ausziehen. Es gibt Konstellationen, in denen die Befreiung erhalten bleibt – die beurteilt niemand aus der Ferne.

9 · Die Vorfälligkeitsentschädigung fehlt in der Rechnung

Läuft auf der Immobilie noch ein zinsgebundenes Darlehen, kann die Bank für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Verbraucherzentralen nennen als Größenordnung etwa 5 bis 10 Prozent der Restschuld; die Berechnung ist bankindividuell, feste Zahlen gibt es nicht.

Wer diesen Posten im Nettoerlös nicht einplant, erlebt am Ende eine Überraschung von mehreren tausend Euro. Und wer nicht weiß, dass nach zehn Jahren ab Vollauszahlung ein Kündigungsrecht besteht, bei dem keine Entschädigung anfällt, zahlt sie vielleicht ganz ohne Grund. Beides steht im Ratgeber Verkaufen trotz laufendem Kredit. Fordern Sie früh eine schriftliche Ablöseberechnung bei Ihrer Bank an – sie ist in wenigen Tagen da und macht die Rechnung ehrlich.

10 · Auf mündliche Zusagen vertrauen

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie braucht die notarielle Beurkundung. Alles davor ist eine Absichtserklärung, auch der Handschlag und auch die E-Mail. Das schützt Sie – bis zur Beurkundung sind Sie nicht gebunden –, es bedeutet aber auch, dass Nebenabreden wertlos sind, wenn sie nicht in der Urkunde stehen.

Das betrifft genau die Punkte, über die hinterher gestritten wird: welche Einbauküche mitgeht, wer den Keller räumt, ob Sie noch drei Monate wohnen bleiben. Schreiben Sie das auf, geben Sie die Liste dem Notariat und prüfen Sie im Entwurf, ob jeder Punkt darin steht. Die zwei Wochen zwischen Entwurf und Beurkundung sind dafür da.

Die zehn Fehler auf einen Blick

Wenn Sie nur eine Spalte lesen, lesen Sie die rechte.

Welche dieser Fehler beim Direktankauf wegfallen

Nicht alle. Preis, Steuerfristen und die Ablösung Ihres Darlehens bleiben Ihre Themen – wir weisen nur darauf hin. Was wegfällt, sind die Fehler aus der Vermarktung: kein Inserat, keine Besichtigungskette, keine Bonitätsprüfung durch Sie, keine Finanzierung, die platzen kann. Fehlende Unterlagen besorgen wir, Mängel sind für uns ein Preisfaktor.

Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts – viele rufen zuerst nur an, um eine Einschätzung zu haben, und entscheiden dann in Ruhe.