Den Immobilienwert realistisch ermitteln

Wert ist nicht gleich Preis

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – eine Schätzung unter Annahme eines normalen Marktes. Der Kaufpreis ist, was ein konkreter Mensch an einem konkreten Tag tatsächlich zahlt.

Zwischen beiden liegt alles, was sich nicht rechnen lässt: wie viele Interessenten es gerade gibt, wie schnell Sie Klarheit brauchen, ob ein Käufer eine Finanzierung zusammenbekommt. Ein Wertgutachten ist deshalb kein Preisschild, sondern ein Argument.

Nützlich ist es trotzdem – und zwar genau einmal: damit Sie erkennen, ob ein Angebot in der richtigen Größenordnung liegt. Mehr muss es nicht leisten.

Inhalt dieser Seite

1. Die drei Verfahren – Welches wofür taugt, in einer Übersicht.
2. Vergleichswert – Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser.
3. Ertragswert – Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.
4. Sachwert – Für besondere Einfamilienhäuser ohne Vergleich.
5. Bodenrichtwert – Wo er in Hessen steht und was er nicht sagt.
6. Online-Rechner – Was sie leisten und wo sie aufhören.
7. Nach der Besichtigung – Warum erst dann ein belastbares Angebot steht.

1 · Drei Verfahren, drei Fragen

Die drei Verfahren sind keine Geschmacksfrage. Jedes stellt eine andere Frage, und welche Frage passt, hängt von der Immobilie ab. Gutachter rechnen oft zwei Verfahren und nehmen eines zur Kontrolle.

2 · Vergleichswertverfahren

Das einfachste und für den Wohnungsmarkt das zuverlässigste Verfahren. Es sucht Objekte, die der eigenen Immobilie in Lage, Größe, Baujahr und Zustand ähneln, und schaut, was für sie tatsächlich gezahlt wurde. Nicht, was gefordert wurde – was gezahlt wurde.

Diese Daten sind kein Geheimnis. Jeder Kaufvertrag wird dem zuständigen Gutachterausschuss gemeldet, der daraus eine Kaufpreissammlung führt und daraus abgeleitete Auswertungen veröffentlicht. Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in gewachsenen Siedlungen reicht das oft für eine belastbare Spanne.

Die Grenze des Verfahrens liegt in der Vergleichbarkeit. Ein Bungalow von 1968 am Hang, ein ausgebautes Fachwerkhaus im Ortskern, ein Haus mit angebauter Werkstatt – dafür findet sich kein ausreichend ähnlicher Fall. Und: Je ähnlicher die Objekte sein müssen, desto weniger gibt es. In dünn bebauten Lagen kippt das Verfahren schnell.

3 · Ertragswertverfahren

Bei einer vermieteten Immobilie kauft niemand Mauern, sondern eine Zahlungsreihe. Entsprechend rechnet das Verfahren: Es nimmt die dauerhaft erzielbare Jahresmiete, zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis – und kommt zum Reinertrag.

Der Liegenschaftszinssatz drückt aus, welche Rendite in dieser Lage und für diese Objektart üblich ist; auch er kommt vom Gutachterausschuss. Ein niedriger Zinssatz erhöht den Wert, ein hoher senkt ihn.

Für Verkäufer bedeutet das: Eine niedrige Altmiete drückt den Ertragswert, selbst wenn das Haus in gutem Zustand ist. Wer jahrzehntelang nicht erhöht hat, merkt es hier. Umgekehrt kann ein voll vermietetes, gepflegtes Mehrfamilienhaus mehr wert sein als die Summe seiner Bauteile.

Wichtig ist der rechtliche Rahmen: Nach § 566 BGB tritt der Käufer in die bestehenden Mietverträge ein – „Kauf bricht nicht Miete“. Die Mietverhältnisse enden nicht und es entsteht kein Sonderkündigungsrecht. Für die Bewertung sind deshalb die Mietverträge, die Mietenaufstellung und die letzte Mieterhöhung die wichtigsten Papiere; welche das im Einzelnen sind, steht in der Unterlagen-Checkliste.

4 · Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist der Rückfallweg, wenn es weder Vergleichsfälle noch Mieteinnahmen gibt – typischerweise beim selbstgenutzten Einfamilienhaus mit eigener Geschichte. Es fragt nach den Kosten.

Der Herstellungswert ist das, was ein vergleichbares Gebäude heute neu kosten würde. Davon geht ab, was es an Lebensdauer bereits verbraucht hat; Modernisierungen verlängern sie. Deshalb lohnt es, Rechnungen über neue Fenster, ein neues Dach oder eine neue Heizung zu finden – sie wirken an genau dieser Stelle.

Das Ergebnis wird anschließend an den örtlichen Markt angepasst, weil Herstellungskosten und Marktpreise auseinanderliegen können. Diese Anpassung ist der heikle Teil: Ein Sachwert ohne Marktbezug liest sich hoch und trägt im Verkauf nicht.

5 · Der Bodenrichtwert und wo er in Hessen steht

In zwei der drei Verfahren taucht der Bodenwert auf, und für ihn gibt es eine amtliche Quelle. Die Gutachterausschüsse leiten aus den gemeldeten Kaufpreisen Bodenrichtwerte ab: durchschnittliche Lagewerte in Euro je Quadratmeter, bezogen auf eine Zone und einen Stichtag.

Veröffentlicht werden sie in Hessen über BORIS Hessen, das Bodenrichtwert-Informationssystem des Landes. Dort wählen Sie Ihre Lage auf der Karte und lesen den Richtwert der Zone samt den Merkmalen des zugrunde gelegten Grundstücks ab – Art der Nutzung, Geschossigkeit, typische Größe.

Diese Merkmale sind der Punkt, an dem die meisten falsch rechnen. Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes typisches Grundstück der Zone. Ihr Grundstück ist womöglich schmaler, tiefer, am Hang, zweite Reihe, nicht voll bebaubar oder mit einem Wegerecht belastet. Jede dieser Abweichungen muss angepasst werden, und das kann in beide Richtungen deutlich ausfallen.

Als Hausnummer taugt er trotzdem: Zonenwert mal Grundstücksfläche ergibt eine erste Vorstellung vom Bodenanteil. Mehr als eine Vorstellung ist es nicht.

Was Sie dafür brauchen

• Die Grundstücksfläche – sie steht im Grundbuchauszug.
• Den Zuschnitt – aus der Flurkarte des Katasteramts.
• Die Wohnfläche aus der Flächenberechnung, nicht aus der Erinnerung.
• Nachweise über Sanierungen – sie wirken im Sachwertverfahren direkt.

Wo Sie diese Papiere bekommen, steht in der Unterlagen-Checkliste.

6 · Was Online-Rechner leisten – und was nicht

Online-Bewertungen rechnen im Kern ein Vergleichswertverfahren, nur automatisiert: Sie nehmen Adresse, Baujahr, Fläche und ein paar Auswahlfelder und legen Marktdaten darüber. Das ist nicht unseriös, und es ist für den ersten Überblick nützlich.

Gut sind sie darin, Ihnen die Größenordnung zu geben – ob Sie über 200.000 € oder über 600.000 € nachdenken. Bei einer Standard-Eigentumswohnung in einer Lage mit vielen Verkäufen kommen sie der Spanne ziemlich nah.

Nicht leisten können sie alles, was man sehen muss. Kein Formular erkennt eine feuchte Kelleraußenwand, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer, einen Schnitt, der sich nicht sinnvoll umbauen lässt, oder den Unterschied zwischen „renoviert“ und „optisch aufgefrischt“. Genauso wenig erfassen sie, was im Grundbuch steht: ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht verändert den Wert erheblich.

Dazu kommt ein praktischer Punkt. Viele kostenlose Rechner sind Werkzeuge zur Kontaktgewinnung – Sie erhalten eine Zahl und anschließend Anrufe. Lesen Sie vorher, wer Ihre Daten bekommt.

Nutzen Sie solche Schätzungen deshalb wie einen Blick auf das Thermometer: Er sagt Ihnen, ob es kalt ist. Er sagt Ihnen nicht, was Sie anziehen sollen.

7 · Warum ein Angebot erst nach der Besichtigung belastbar ist

Jede Zahl, die ohne Ortstermin genannt wird, steht unter Vorbehalt – bei uns genauso wie bei jedem anderen. Wer am Telefon einen festen Preis nennt, muss ihn später korrigieren, und das ist für alle Beteiligten der unangenehmere Weg.

Deshalb machen wir es umgekehrt: Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, besprechen die Lage, sehen uns das Objekt einmal an – kein Besichtigungstourismus, kein Inserat, keine Fotos im Netz – und unterbreiten danach ein verbindliches Angebot. Bis dahin sind Sie zu nichts verpflichtet.

Was wir vor Ort beurteilen, ist genau das, was keine Tabelle liefert: der tatsächliche Zustand, das Baujahr in der Realität statt auf dem Papier, die Nutzbarkeit des Schnitts und der Aufwand, der nach dem Kauf auf uns zukommt. Der Rest ist Rechnen.

Wenn Sie einen Direktankauf mit einem Maklerverkauf vergleichen, ziehen Sie beim Maklerweg Provision, Renovierungskosten und die Monate der Wartezeit ab. Erst dann sind die beiden Zahlen vergleichbar.

So gehen Sie selbst vor

Für eine eigene, begründete Spanne reichen vier Schritte, und keiner davon kostet Geld:

1. Zahlen zusammentragen: Grundstücksfläche aus dem Grundbuchauszug, Wohnfläche aus der Flächenberechnung, Baujahr, Liste der Sanierungen.
2. Bodenrichtwert der Zone in BORIS Hessen nachsehen und mit der Fläche eine Vorstellung vom Bodenanteil gewinnen.
3. Das passende Verfahren wählen – vermietet heißt Ertragswert, Standardwohnung heißt Vergleichswert, Besonderheit heißt Sachwert.
4. Eine Spanne notieren, nicht eine Zahl. Dazu eine Untergrenze, bei der Sie noch zufrieden sind. Diese Untergrenze ist Ihr eigentliches Werkzeug in jedem Gespräch.

Wenn Sie es genau wissen müssen – bei einer Erbauseinandersetzung, einem Zugewinnausgleich oder gegenüber dem Finanzamt – führt daran kein Weg vorbei: Dann brauchen Sie ein Gutachten einer Sachverständigen. Für die Frage, ob ein Angebot in der richtigen Größenordnung liegt, genügen die vier Schritte.

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