Verkaufen trotz laufendem Kredit

Grundschuld und Restschuld

Was im Grundbuch steht – und was nicht

Die Grundschuld steht in Abteilung III des Grundbuchs. Sie ist nicht Ihre Schuld, sondern die Sicherheit der Bank: das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls nicht gezahlt wird. Ihr eingetragener Betrag ist der Nennbetrag von damals. Er sinkt nicht mit jeder Rate, er bleibt stehen, bis jemand die Löschung beantragt.

Die Restschuld ist die tatsächlich noch offene Forderung aus Ihrem Darlehensvertrag. Sie steht im Jahreskontoauszug der Bank, nicht im Grundbuch. Beide Zahlen können weit auseinanderliegen: Eine Grundschuld über 300.000 € kann einer Restschuld von 84.000 € gegenüberstehen – oder einer von null, wenn längst alles getilgt und nur nie gelöscht worden ist.

Für den Verkauf brauchen Notariat und Käufer beide Angaben: Der Grundbuchauszug zeigt, welche Rechte zu löschen sind, der Kontoauszug, wie viel Geld dafür fließen muss. Mehr dazu im Ratgeber Grundbuch verstehen.

Das Kündigungsrecht beim Verkauf

§ 490 Abs. 2 BGB: berechtigtes Interesse

Ein Darlehen mit fester Zinsbindung bindet beide Seiten: Sie können es nicht beliebig beenden, die Bank die Zinsen nicht beliebig anheben. Für einen Fall macht das Gesetz eine Ausnahme – ein zinsgebundenes Grundpfanddarlehen darf bei berechtigtem Interesse vorzeitig abgelöst werden, und der Verkauf der belasteten Immobilie ist der Standardfall.

Zwei Einschränkungen stehen daneben. Erstens greift das Recht frühestens sechs Monate nach der Vollauszahlung. Ein Kredit, der vor drei Monaten ausgezahlt wurde, lässt sich auf diesem Weg noch nicht kündigen. Zweitens darf die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wichtig für das Gespräch mit der Bank: Das ist ein Recht, keine Bitte. Sie brauchen kein Entgegenkommen und müssen Ihre Lebensumstände nicht offenlegen – der Verkauf genügt als Begründung. Nicht abhandeln lässt sich die Entschädigung; sie ist der Preis dieses Rechts.

Nach zehn Jahren fällt keine Entschädigung an

Der Satz, der Geld spart

Zehn Jahre nach der Vollauszahlung Ihres Darlehens können Sie es mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – nach § 489 BGB. Nutzen Sie dieses Recht, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Gerechnet wird ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab der Vertragsunterschrift und nicht ab dem Ende der Zinsbindung. Bei einem Bauvorhaben mit Teilauszahlungen zählt die letzte Rate.

Das klingt nach einer Fußnote und ist in der Praxis der größte Posten, über den Sie selbst entscheiden können. Bei einer Restschuld von 120.000 € liegt eine Entschädigung in der unten genannten Größenordnung bei etwa 6.000 bis 12.000 €. Dem gegenüber stehen sechs Monate Kündigungsfrist.

Prüfen Sie deshalb zwei Daten aus Ihren eigenen Unterlagen: den Tag der Vollauszahlung und die Restschuld. Liegt die Vollauszahlung mehr als zehn Jahre zurück, sprechen Sie Ihre Bank ausdrücklich auf § 489 BGB an, bevor Sie eine Entschädigungsrechnung akzeptieren.

Das heißt nicht, dass alles ein halbes Jahr liegen bleibt: Die Kündigungsfrist betrifft das Darlehen, nicht den Kaufvertrag. Notartermin und Zahlung an die Bank lassen sich aufeinander abstimmen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Größenordnung statt Versprechen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Zinsschaden aus der vorzeitigen Rückzahlung. Die Verbraucherzentralen nennen als Größenordnung etwa 5 bis 10 Prozent der Restschuld. Mehr als eine Größenordnung ist das nicht: Die Berechnung ist bankindividuell. Wer Ihnen vorab eine exakte Summe nennt – wir eingeschlossen – rät. Was die Höhe tatsächlich bewegt, sind diese Posten:

Verlangen Sie die Berechnung in Schriftform, nicht nur eine Endsumme. Erst eine offengelegte Rechnung lässt sich prüfen – durch eine Verbraucherzentrale oder eine Fachanwältin für Bankrecht. Das lohnt sich vor allem bei hohen Beträgen.

Die Ablösung über den Notar

Der häufigste Irrtum ist, man müsse den Kredit erst zurückzahlen, um verkaufen zu können. Die Ablösung geschieht aus dem Kaufpreis, abgewickelt über das Notariat – Sie finanzieren keinen Euro vor.

Der ganze Weg bis zur Umschreibung steht im Ratgeber Immobilienverkauf Schritt für Schritt – die Kreditablösung ist dort nur eine Station und meistens nicht die langsamste.

Löschungsbewilligung und Grundbuch

Das Papier, ohne das nichts geht

Die Löschungsbewilligung ist die notariell beglaubigte Erklärung der Bank, dass ihre Grundschuld gelöscht werden darf. Ohne sie bleibt der Eintrag in Abteilung III stehen, auch wenn kein Cent Schuld mehr offen ist – das Grundbuchamt löscht nichts von sich aus.

Die Bank erteilt sie nach dem Ausgleich oder, wie oben beschrieben, vorab unter Treuhandbedingung. Beim Verkauf ist der zweite Weg der Normalfall.

Ist eine Briefgrundschuld eingetragen, gehört der Grundschuldbrief dazu. Finden Sie ihn nicht, muss er erst gerichtlich für kraftlos erklärt werden – das kostet Zeit. Suchen Sie früh danach, nicht in der Woche des Notartermins.

Die alte Grundschuld im Erbfall

Bei geerbten Häusern steht oft noch eine Grundschuld im Grundbuch, obwohl das Darlehen längst getilgt ist. Das ist kein Problem, nur ein Posten auf der Liste.

• Bei der damaligen Bank nach der Löschungsbewilligung fragen – bei getilgten Darlehen wird sie in der Regel erteilt.
• Wir kaufen auch mit eingetragener Grundschuld, solange geklärt ist, wie sie abgelöst oder gelöscht wird.
• Vor dem Verkauf muss das Grundbuch auf die Erben berichtigt sein – dafür braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Mehr auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.

Alternativen zur Ablösung

Übernahme der Finanzierung durch den Käufer

Der Käufer tritt in Ihren bestehenden Darlehensvertrag ein, Sie werden aus der Schuld entlassen. Weil der Vertrag nicht endet, entsteht kein Zinsschaden und damit keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank muss zustimmen und prüft die Bonität des Käufers. In der Praxis bleibt das die Ausnahme, weil der Käufer Konditionen und Restlaufzeit mitübernimmt. Attraktiv wird es bei einem alten Darlehen mit sehr niedrigem Zins – dann lohnt die Frage, bevor Sie kündigen.

Umschuldung und Pfandtausch

Wenn Sie nicht aus der Finanzierung heraus, sondern mit ihr in eine andere Immobilie hinein wollen, kommt der Pfandtausch in Betracht: Das Darlehen läuft weiter, die Sicherheit wechselt auf das neue Objekt. Der Vertrag endet nicht, also fällt keine Entschädigung an. Die Bank muss zustimmen und das neue Objekt bewerten – wer ohnehin ein Anschlussobjekt kauft, sollte das ansprechen, bevor er kündigt.

Eine Umschuldung im engeren Sinn, also die Ablösung durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank, löst dieselbe Entschädigung aus wie jede vorzeitige Rückzahlung. Sie hilft beim Zins, nicht bei den Kosten des Ausstiegs.

Wenn die Raten nicht mehr tragbar sind

Bleiben Raten offen, kann die Bank den Kredit fällig stellen und am Ende die Zwangsversteigerung betreiben. Entscheidend ist dann ein einziger Umstand: Solange die Versteigerung nicht angeordnet ist, können Sie frei verkaufen – und ein freihändiger Verkauf erzielt in aller Regel deutlich mehr. Was dann in welcher Reihenfolge zu tun ist, steht auf den Seiten Schulden und Zeitdruck und Zwangsversteigerung abwenden.

Was das für Ihren Verkauf heißt

Eine eingetragene Grundschuld ist für uns Alltag, kein Hindernis – die meisten Objekte, die wir ankaufen, sind finanziert oder waren es. Früh brauchen wir genau zwei Angaben: den Nennbetrag der Grundschuld aus dem Grundbuchauszug und die Restschuld aus dem letzten Jahreskontoauszug. Daraus ergibt sich, was vom Kaufpreis bei Ihnen bleibt. Fehlt eine der Unterlagen, besorgen wir sie mit Ihnen.

Und der Termin ist planbar: Liegt Ihre Vollauszahlung in acht Monaten zehn Jahre zurück, kündigen Sie nach § 489 BGB und wir stimmen den Notartermin darauf ab. Über ein Inserat geht das nicht, weil dort erst der Zufall einen zahlungsfähigen Interessenten vorbeibringen muss. Beim Direktankauf steht der Käufer von Anfang an fest – deshalb lässt sich eine Frist überhaupt abwarten.

Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Sie verpflichtet Sie zu nichts.