Das Grundbuch lesen und verstehen

Was in diesem Artikel steht

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. Es verzeichnet nicht Häuser, sondern Grundstücke und die Rechte daran – deshalb steht die Wohnfläche nicht darin, die Grundschuld Ihrer Bank dagegen schon.

1. Bestandsverzeichnis – Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Lage.
2. Abteilung I: Eigentum – Wer eingetragen ist – und damit verkaufen darf.
3. Abteilung II: Lasten – Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht.
4. Abteilung III: Grundpfandrechte – Grundschulden und Hypotheken der Banken.
5. Einsicht und Auszug – Berechtigtes Interesse, Antrag, aktueller Stand.
6. Auflassungsvormerkung – Die Sicherung bis zur Grundbuchumschreibung.
7. Löschungsbewilligung – Wie eine getilgte Grundschuld herauskommt.
8. Berichtigung nach einem Erbfall – Erbschein oder notarielles Testament.

Der Aufbau eines Grundbuchblatts

Jedes Grundstück hat sein eigenes Blatt. Es beginnt mit der Aufschrift – Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer. Diese drei Angaben identifizieren Ihr Grundbuch eindeutig; danach folgen das Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen, immer in dieser Reihenfolge.

1 · Das Bestandsverzeichnis

Hier steht, um welches Grundstück es geht: Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, Wirtschaftsart, Lage und Größe in Quadratmetern, übernommen aus dem Liegenschaftskataster. Ein Blatt kann mehrere Flurstücke umfassen – eines mit dem Haus, ein zweites mit dem Garten dahinter. Prüfen Sie, ob alle Flächen erfasst sind, die Sie mitverkaufen wollen.

Bei einer Eigentumswohnung gibt es ein Wohnungsgrundbuch: Dort steht ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Beschrieben wird die Wohnung nicht – der Eintrag verweist auf Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

2 · Abteilung I: das Eigentum

Abteilung I nennt die Eigentümer mit Namen und Geburtsdatum, bei mehreren die Anteile und das Gemeinschaftsverhältnis – Bruchteile, Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft – sowie die Grundlage des Erwerbs.

Für den Verkauf ist das die wichtigste Zeile des Blatts: Verkaufen kann nur, wer hier steht, und wenn mehrere stehen, müssen alle mitziehen – bei Ehegatten beide, bei einer Erbengemeinschaft alle Miterben. Wer mit einer Vollmacht handelt, legt deren Wortlaut vorher dem Notariat vor.

3 · Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Hier werden alle Rechte Dritter außer den Grundpfandrechten eingetragen, dazu Verfügungsbeschränkungen und bestimmte Vermerke:

• Dienstbarkeiten wie Wege-, Überfahrt- und Leitungsrechte,
• Wohnungsrecht und Nießbrauch zugunsten einer bestimmten Person,
• dingliche Vorkaufsrechte und Reallasten,
• Erbbaurechte,
• Vermerke, die den Verkauf berühren: Nacherbe, Testamentsvollstreckung, Insolvenz, Zwangsversteigerung,
• und die Auflassungsvormerkung eines Käufers.

Jeder Eintrag hat eine laufende Nummer und eine Rangstelle. Der genaue Inhalt steht nicht im Grundbuch, sondern in der Eintragungsbewilligung, auf die verwiesen wird – wie weit ein Wegerecht reicht, sagt Ihnen erst diese Urkunde aus den Grundakten.

4 · Abteilung III: Grundpfandrechte

In Abteilung III stehen Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden mit Betrag, Zinssatz und Gläubiger – das, womit Banken ihre Darlehen absichern. Wichtig: Der eingetragene Betrag ist nicht Ihre Restschuld. Eine Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung eingetragen, denn sie verschwindet nicht von selbst. Was Sie der Bank noch schulden, sagt Ihnen nur die Bank.

Bei einer Briefgrundschuld gibt es zusätzlich eine Urkunde, den Grundschuldbrief; ohne ihn wird nicht gelöscht. Suchen Sie ihn früh – oft liegt er bei der Bank, manchmal seit Jahrzehnten in einem Ordner im Haus.

Einsicht und Auszug

5 · Wer hineinsehen darf

Das Grundbuch ist öffentlich, aber nicht für jeden: Die Grundbuchordnung verlangt ein berechtigtes Interesse. Ohne weiteres einsehen dürfen die eingetragenen Eigentümer, die in Abteilung II und III Berechtigten sowie Notariate, Gerichte und Behörden.

Ein Kaufinteressent gehört nicht dazu; er braucht Ihre Zustimmung oder den Nachweis konkreter Verhandlungen. Das schützt Sie – niemand kann unbemerkt nachsehen, wie hoch Ihr Haus belastet ist.

6 · Wie Sie einen Auszug bekommen

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Den Antrag stellen Sie schriftlich oder persönlich, Notariate rufen den Auszug elektronisch ab. Angeben müssen Sie, wer Sie sind und welches Grundstück gemeint ist – am einfachsten über Gemarkung, Flur und Flurstück aus einem älteren Auszug oder dem Grundsteuerbescheid. Einen Ausweis brauchen Sie ebenfalls, und es fällt eine Gebühr an.

Es gibt einfache und amtlich beglaubigte Auszüge; für den Verkauf wird ein aktueller gebraucht – ein Papier von vor fünf Jahren sagt nichts über den heutigen Stand. Welche Unterlagen sonst zusammenkommen, steht in der Unterlagen-Checkliste. Was fehlt, besorgen wir.

Die Auflassungsvormerkung

7 · Wozu sie dient

„Auflassung“ ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll; erklärt wird sie im notariellen Kaufvertrag. Wechseln tut das Eigentum damit noch nicht – dafür braucht es die Eintragung im Grundbuch, und bis dahin dauert es je nach Auslastung der Ämter Wochen bis Monate. In dieser Lücke hat der Käufer einen Anspruch, der im Grundbuch nicht sichtbar ist.

Die Auflassungsvormerkung schließt sie. Der Notar beantragt sie direkt nach der Beurkundung, eingetragen wird sie in Abteilung II. Von da an wirkt jede spätere Verfügung, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würde, ihm gegenüber nicht: Ein zweiter Verkauf geht ins Leere, eine neue Grundschuld rückt dahinter zurück. Nach der Umschreibung wird sie gelöscht.

Sie sichert den Käufer und schützt dadurch auch Sie: Solange sie nicht eingetragen ist und die Löschungsunterlagen für Ihre Grundschulden fehlen, verschickt der Notar keine Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alle Sicherungen stehen, wird gezahlt – so steht es auch im Ratgeber zum Ablauf des Verkaufs.

Was Lasten in Abteilung II für den Verkauf bedeuten

Wegerecht und Leitungsrecht

Ein Wegerecht verpflichtet Sie, die Nutzung eines Teils Ihres Grundstücks durch jemand anderen zu dulden – meist, weil ein Nachbargrundstück sonst keine Zufahrt hätte; ein Leitungsrecht gilt entsprechend für Leitungen im Boden. Solche Rechte sind offenzulegen und wirken auf den Preis. Löschen lassen sie sich nur mit Zustimmung des Berechtigten, und die gibt er nicht, wenn das Recht seine einzige Zufahrt ist. Dann ist nicht die Löschung das Ziel, sondern eine saubere Beschreibung: wie breit, wo genau, wer unterhält.

Wohnrecht und Nießbrauch

Beides sind Rechte zugunsten einer bestimmten Person, meist aus einer Übertragung innerhalb der Familie. Der Unterschied ist wirtschaftlich erheblich: Beim Wohnrecht darf die berechtigte Person nur selbst wohnen, beim Nießbrauch auch vermieten und die Erträge behalten.

Der Wert lässt sich berechnen: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger nach § 14 BewG. Der Vervielfältiger kommt aus der amtlichen Tabelle und richtet sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person sowie einem Rechnungszins von 5,5 %. Nach oben ist der Jahreswert begrenzt: § 16 BewG lässt höchstens 1/18,6 des Werts des Wirtschaftsguts zu – bei einem Grundbesitzwert von 600.000 € also höchstens 32.258 € im Jahr. Der Kaufpreisabschlag entspricht mindestens diesem Kapitalwert.

Gelöscht werden kann ein solches Recht nur mit Zustimmung der berechtigten Person – gegen Ablösezahlung oder im Rahmen des Verkaufs. Für die meisten privaten Käufer und deren Banken ist hier Schluss. Wir kaufen belastete Objekte an; Einzelheiten stehen auf der Seite Nießbrauch und Wohnrecht.

Vorkaufsrecht

Ein dingliches Vorkaufsrecht in Abteilung II gibt einer bestimmten Person das Recht, im Verkaufsfall zu denselben Bedingungen einzutreten wie der gefundene Käufer. Der Verkauf wird dadurch nicht verhindert, kann aber einen anderen Vertragspartner bekommen – wer ein solches Recht hat, wird deshalb früh angesprochen.

Daneben gibt es Vorkaufsrechte, die nicht im Grundbuch stehen: das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde in bestimmten Gebieten, für das der Notar eine Verzichtserklärung einholt, und das Recht des Mieters nach § 577 BGB bei umgewandeltem Wohnraum – Einzelheiten auf der Seite Vermietete Immobilie.

Löschung und Löschungsbewilligung

Wie eine Grundschuld aus dem Grundbuch kommt

Beim Verkauf gibt es zwei Wege: Die Grundschuld wird gelöscht – der Normalfall –, oder der Käufer übernimmt sie, was selten vorkommt. Für die Löschung braucht das Grundbuchamt dreierlei: Ihren Antrag als Eigentümer, die Löschungsbewilligung der Bank in notariell beglaubigter Form und, bei einer Briefgrundschuld, den Grundschuldbrief.

Der Notar fordert diese Unterlagen nach der Beurkundung bei Ihrer Bank an. Sprechen Sie vorher mit ihr: Jeder Tag, den die Löschungsunterlagen brauchen, ist ein Tag, an dem die Fälligkeitsmitteilung noch nicht herausgeht. Banken geben sie meist nur unter einem Treuhandauftrag heraus – verwendet werden dürfen sie erst, wenn die Restschuld abgelöst ist. Praktisch wird der Kaufpreis aufgeteilt: ein Teil an die Bank, der Rest an Sie. Wird dafür ein zinsgebundenes Darlehen vorzeitig beendet, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; dazu der Ratgeber Verkauf trotz laufendem Kredit.

Stehen mehrere Gläubiger im Grundbuch, muss jeder einzelne eine Löschungsbewilligung erteilen, nicht nur der größte. Rechte in Abteilung II werden ebenso gelöscht – nur stammt die Bewilligung dort von der berechtigten Person.

Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall

Erbschein oder notarielles Testament

Mit dem Tod geht das Eigentum unmittelbar auf die Erben über. Das Grundbuch weiß davon nichts – es wird in diesem Moment unrichtig, weil dort noch die verstorbene Person steht. Bevor verkauft werden kann, muss Abteilung I berichtigt werden.

Dafür stellen die Erben beim Grundbuchamt einen Antrag und weisen ihr Erbrecht nach: mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament genügt in der Regel nicht, dann führt der Weg über den Erbschein beim Nachlassgericht – und das braucht Zeit. Fangen Sie früh damit an, auch wenn die Verkaufsentscheidung noch nicht gefallen ist. Für die Berichtigung nach einem Erbfall sieht das Gebührenrecht eine Erleichterung vor, wenn der Antrag zeitnah gestellt wird; was in Ihrem Fall gilt, sagt Ihnen das Grundbuchamt.

Erben mehrere Personen, werden sie alle in Erbengemeinschaft eingetragen und können über die Immobilie nur gemeinsam verfügen: Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht allein durchsetzen, aber auch nicht dauerhaft blockieren. Zwei Vermerke in Abteilung II können den Verkauf zusätzlich berühren – ein Nacherbenvermerk und ein Testamentsvollstreckervermerk. Beides ist lösbar, muss aber früh erkannt werden. Alles Weitere einschließlich der Steuerfragen steht auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.