01Eine Person macht den Anfang
Es genügt, wenn ein Miterbe uns anspricht. Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht, wie viele Erben beteiligt sind und wie die Stimmung ist. Letzteres hilft uns mehr, als es klingt.
Situation · Erbengemeinschaft
Eine Immobilie aus der Erbengemeinschaft verkaufen – gemeinsam oder gar nicht
Drei Geschwister, ein Elternhaus, drei Lebenslagen. Eine Erbengemeinschaft hat sich niemand ausgesucht, und sie verlangt genau das, was nach einem Todesfall am schwersten fällt: sich einig werden. Dieser Text zeigt die Wege und sagt offen, welcher davon der teuerste ist.
Der Satz, der alles bestimmt
Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht allein durchsetzen – egal, wie groß seine Quote ist. Für die Beurkundung beim Notar müssen alle zustimmen.
Der zweite Teil des Satzes wird seltener ausgesprochen, ist aber genauso wichtig: Niemand kann den Verkauf dauerhaft blockieren. Wer sich endgültig verweigert, bringt die anderen nicht zum Aufgeben, sondern vor Gericht – mit dem Antrag auf Teilungsversteigerung. Dort verlieren dann alle gemeinsam Geld, auch der, der blockiert hat.
Zwischen diesen beiden Sätzen liegt der ganze Verhandlungsraum einer Erbengemeinschaft. Wer das versteht, führt die Gespräche am Küchentisch anders.
Was jetzt zu entscheiden ist
- Wer gehört dazu? Die Erbfolge muss geklärt sein, bevor über Geld gesprochen wird. Erbschein beim Nachlassgericht beantragen oder das notarielle Testament eröffnen lassen.
- Erbrecht nachweisen. Ohne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll kann niemand verkaufen. Ob die Erben vorher ins Grundbuch eingetragen werden, klärt das Notariat; Pflicht ist es für den Verkauf nicht (§ 40 GBO).
- Den Erbfall anzeigen. Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis ist er dem Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG) – das gilt für jeden Miterben einzeln.
- Will einer das Haus behalten? Diese Frage zuerst stellen, nicht zuletzt. Erst wenn sie mit Nein beantwortet ist, geht es um den Verkaufsweg.
- Wer trägt die laufenden Kosten? Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter – die laufen weiter, auch während niemand sich einig ist.
Wege und Kosten
Drei Wege aus der Erbengemeinschaft
Am Ende läuft es auf diese drei hinaus. Der dritte ist der, von dem alle reden, wenn es nicht vorangeht – und der, von dem alle verlieren.
Einer übernimmt
Ein Miterbe behält die Immobilie und zahlt die anderen aus. Der familienfreundlichste Weg – wenn das Geld vorhanden ist.
Hängt an: einem Wert, den alle akzeptieren, und einer Finanzierung. Scheitert in der Praxis meist an der Bank, nicht am Willen.
Gemeinsam verkaufen
Alle Miterben verkaufen zusammen an einen Käufer, der Erlös wird nach Quoten verteilt. Ein Termin, ein Vertrag, ein Betrag.
Hängt an: der Zustimmung aller. Dafür ist es der Weg, bei dem der Erlös am höchsten und die Dauer am kürzesten ist.
Teilungsversteigerung
Das gerichtliche Verfahren nach § 180 ZVG. Es löst die Gemeinschaft auf, wenn sonst nichts mehr geht – und zwar auf Antrag eines Einzelnen.
Hängt an: nichts und niemandem. Genau das macht sie zur Drohkulisse. Und zur schlechtesten Lösung für alle, die sie aussprechen.
§ 180 ZVG
Warum die Teilungsversteigerung fast immer die teuerste Lösung ist
Sie wird gern als letztes Mittel bezeichnet. Richtiger wäre: als Notausgang, hinter dem es weiter nach unten geht. Drei Gründe, nachprüfbar im Gesetz.
Der Schutz, auf den sich viele verlassen, gilt hier nicht
In der normalen Zwangsversteigerung schützt die 7/10-Grenze des § 74a ZVG vor Schleuderpreisen: Bleibt das Höchstgebot unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann der Zuschlag versagt werden.
In der Teilungsversteigerung gilt diese 7/10-Grenze nicht. Es greift nur die 5/10-Grenze des § 85a ZVG – und die auch nur im ersten Termin. Kommt es zu einem Folgetermin, kann der Zuschlag unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts erteilt werden.
Übersetzt: Ihr Elternhaus kann im zweiten Termin für weniger als die Hälfte seines Werts weggehen, und niemand kann das aufhalten. Das ist kein Randfall, sondern der eingebaute Mechanismus des Verfahrens.
Die Dauer
Von der Antragstellung über die Wertermittlung bis zum Termin vergeht erfahrungsgemäß oft mehr als ein Jahr. Danach steht der Erlös noch nicht auf Ihrem Konto: Bis zur Verteilung unter den Miterben geht weitere Zeit ins Land.
In dieser Zeit laufen Grundsteuer, Versicherung und Heizkosten weiter – und das Haus steht leer, was seinen Zustand nicht verbessert.
Die Kosten
Gerichtskosten, Kosten des Verkehrswertgutachtens, Veröffentlichungen, Verfahrenskosten. Diese Posten gehen vom Erlös ab – also von dem Betrag, den sich am Ende alle Miterben teilen.
Jeder Euro Verfahrenskosten ist damit ein Euro, den die Erbengemeinschaft gemeinsam verliert, und zwar anteilig nach Quoten. Auch derjenige, der das Verfahren angestoßen hat, zahlt mit.
Niemand gewinnt
Die Teilungsversteigerung löst die Gemeinschaft auf, aber sie verbessert die Position keines einzelnen Miterben. Sie verteilt nur einen kleineren Kuchen nach denselben Quoten.
Wer sie androht, droht auch sich selbst. Das ist der nützlichste Satz für ein Gespräch, das sich festgefahren hat – und oft der Satz, nach dem eine Einigung plötzlich möglich wird.
Zur Zwangsversteigerung durch einen Gläubiger – das ist etwas anderes →
Der bessere Weg
Der einvernehmliche Verkauf an einen Direktankäufer
Wenn niemand übernehmen kann und keiner die Versteigerung will, bleibt der gemeinsame Verkauf. Und dort ist ein Direktankäufer für eine Erbengemeinschaft meist die unkomplizierteste Gegenpartei.
Der Grund ist einfach: Eine Erbengemeinschaft hat genug mit sich selbst zu tun. Sie braucht keine zweite Front aus Interessenten, Besichtigungsterminen, Preisverhandlungen und Finanzierungszusagen, die platzen können. Was sie braucht, ist eine Zahl, über die sie reden kann.
Diese Zahl bekommen Sie von uns: ein verbindliches Angebot, nachvollziehbar gerechnet, gültig für alle Miterben gleichermaßen. Ob Sie es annehmen, entscheiden Sie untereinander – wir mischen uns in diese Gespräche nicht ein und üben keinen Druck aus.
Wir treten dabei gegenüber allen Miterben gleich auf. Wenn es gewünscht ist, sprechen wir mit jedem einzeln, damit sich niemand übergangen fühlt. Verhandelt wird am Ende mit allen zusammen, weil nur alle zusammen verkaufen können.
Dafür spricht
- Keine Maklerprovision. Sie teilen einen Erlös, von dem keine Vermittlung abgeht.
- Kein öffentliches Inserat. Dass in der Familie etwas zu klären ist, muss die Nachbarschaft nicht erfahren.
- Ein Termin, nicht zwanzig. Wir sehen uns das Objekt selbst an – ohne Besichtigungsserie, bei der jeder Miterbe anwesend sein müsste.
- Ankauf in jedem Zustand. Niemand muss entrümpeln oder renovieren – schon weil sich darüber die nächste Uneinigkeit entzünden würde.
- Eigenes Kapital. Kein Finanzierungsvorbehalt, keine Bank, die im letzten Moment absagt. Im Durchschnitt vier Wochen bis zur Kaufpreiszahlung.
- Unterlagen besorgen wir. Was fehlt, holen wir – statt dass sich drei Erben über die Zuständigkeit für den Energieausweis streiten.
Wann Sie uns nicht anrufen sollten
- Wenn noch über das Ob gestritten wird. Erst Einigkeit, dann Angebot – sonst wird unser Angebot zum Streitgegenstand.
- Wenn ein Miterbe im Haus wohnt und nicht ausziehen will. Das ist ein Fall für Mediation oder eine Fachanwältin für Erbrecht, nicht für uns.
- Wenn ein Miterbe übernehmen kann und will und die Finanzierung steht. Dann ist der Verkauf in der Familie der bessere Weg.
- Wenn das Haus leer und gepflegt ist, Sie alle Zeit und Geduld haben und den Höchstpreis wollen. Dann ist ein guter Makler richtig.
Ablauf
Wie es mit mehreren Erben konkret läuft
Ein Ansprechpartner bei uns, alle Miterben auf Ihrer Seite. Jeder Schritt ist eine Entscheidung von Ihnen – Sie können an jeder Stelle aufhören.
02Rückmeldung in 24 Stunden
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Auf Wunsch sprechen wir mit jedem Miterben einzeln, damit alle denselben Stand haben und niemand nur aus zweiter Hand erfährt, worum es geht.
03Besichtigung und ein Angebot für alle
Wir sehen uns das Objekt selbst an und legen ein verbindliches Angebot vor – mit offener Rechnung, wie es zustande kommt. Dieselbe Zahl für alle, damit die Verteilung nach Quoten eine reine Rechenaufgabe bleibt.
04Notartermin mit allen Miterben
Sobald der Erbnachweis vorliegt, gehen wir zum Notar. Alle Miterben unterschreiben – persönlich oder bevollmächtigt. Der Vertragsentwurf liegt mindestens zwei Wochen vorher vor (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Unterlagen
Was die Erbengemeinschaft beibringen muss
Der Nachweis des Erbrechts ist der einzige Punkt, den wir nicht für Sie erledigen können. Alles andere besorgen wir, wenn es fehlt.
Für das erste Gespräch genügt die Adresse. Bitten Sie nicht zuerst Ihre Geschwister, Ordner zu durchsuchen – klären Sie erst, ob Sie überhaupt verkaufen wollen.
Bei einer Erbengemeinschaft relevant
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll – ohne diesen Nachweis keine Grundbuchberichtigung
- Aktueller Grundbuchauszug, nach der Berichtigung mit allen Erben
- Flurkarte oder Lageplan
- Energieausweis – beim Verkauf Pflicht, spätestens bei der Besichtigung vorzulegen
- Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Grundsteuerbescheid und Nachweis der Gebäudeversicherung
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietenaufstellung
Fragen zur Erbengemeinschaft
Was Miterben uns am häufigsten fragen
Auch die unangenehmen Fragen. Wir beantworten sie lieber hier als gar nicht.
Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf allein durchsetzen?
Nein. Die Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen – alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und beim Notar unterschreiben. Umgekehrt kann aber auch niemand den Verkauf dauerhaft blockieren: Wer nicht mitzieht, riskiert die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, und die ist für alle Beteiligten die teuerste Variante.
Was ist eine Teilungsversteigerung genau?
Ein gerichtliches Verfahren nach § 180 ZVG, das allein dazu dient, die Gemeinschaft aufzulösen. Die Immobilie wird versteigert, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt. Jeder einzelne Miterbe kann sie beantragen – auch gegen den Willen der anderen. Deshalb wird sie in Streitfällen so oft angedroht.
Schützt mich ein Mindestgebot in der Teilungsversteigerung?
Nur sehr begrenzt. Die 7/10-Grenze des § 74a ZVG, die in der normalen Zwangsversteigerung vor Schleuderpreisen schützt, gilt in der Teilungsversteigerung nicht. Es greift nur die 5/10-Grenze des § 85a ZVG – und die auch nur im ersten Termin. Im Folgetermin kann der Zuschlag unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts erteilt werden.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
Erfahrungsgemäß oft über ein Jahr, und bis der Erlös tatsächlich verteilt ist, vergeht weitere Zeit. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, die vom Erlös abgehen – also von dem Betrag, den sich alle Miterben teilen.
Was ist, wenn ein Miterbe im Haus wohnt?
Das ist der häufigste Konflikt und keiner, den wir lösen können. Ein Verkauf an uns setzt voraus, dass alle Miterben zustimmen, einschließlich der Person, die dort lebt. Solange darüber gestritten wird, ist eine Mediation oder eine Fachanwältin für Erbrecht der richtige nächste Schritt, nicht wir.
Müssen wir vorher das Grundbuch berichtigen?
Nicht zwingend. Erben können verkaufen, ohne selbst eingetragen zu sein (§ 40 GBO); ob die Berichtigung trotzdem vorgezogen wird, klärt das Notariat. Nachweisen müssen Sie das Erbrecht in jedem Fall, mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Wartezeit darauf können Sie nutzen: Besichtigung, Unterlagen und Angebot klären wir vorher.
Was kostet uns der Verkauf an HHW?
Keine Maklerprovision, weil kein Makler beteiligt ist. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten trägt beim Kauf üblicherweise der Käufer – also wir. Die Kosten der Grundbuchberichtigung auf die Erben und eines etwaigen Erbscheins trägt die Erbengemeinschaft.
Die HHW Immobilien GmbH ist Ankäufer von Wohnimmobilien und kein Immobilienmakler. Wir kaufen ausschließlich auf eigene Rechnung. Bindend ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag. Die Texte geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten