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Sagen Sie uns kurz, um welches Objekt es geht und in welcher Lage Sie sind – per Formular, Telefon oder WhatsApp. Erbschein und Unterlagen brauchen Sie dafür nicht.
Situation · Erbschaft
Eine geerbte Immobilie verkaufen – in Ruhe und mit klarem Kopf
Ein Haus zu erben heißt zuerst: ein Mensch fehlt. Dass gleichzeitig Post vom Finanzamt kommt, Fristen laufen und Geschwister eine Meinung haben, macht es nicht leichter. Dieser Text sortiert, was wirklich dringend ist – und was warten kann.
Sie müssen heute nicht wissen, was aus dem Haus wird
Nach einem Todesfall steht das Elternhaus meist noch genau so da, wie es war. Niemand erwartet von Ihnen, dass Sie innerhalb von zwei Wochen entscheiden, ob es verkauft, vermietet oder behalten wird. In den ersten Wochen zählen drei Dinge: zu wissen, wer erbt, zu wissen, welche Fristen laufen, und das Haus nicht verfallen zu lassen.
Alles andere – Preis, Zeitpunkt, Käufer – kann danach kommen. Wir sprechen bei HHW regelmäßig mit Menschen, die sich zuerst nur eine Einschätzung wünschen und ein halbes Jahr später entscheiden. Das ist kein Problem. Eine Anfrage bei uns verpflichtet Sie zu nichts, und wir rufen nicht nach.
Was jetzt zu entscheiden ist
- Annehmen oder ausschlagen. Dafür gilt eine gesetzliche Frist. Wie lange sie in Ihrem Fall läuft, sagt Ihnen das Nachlassgericht oder eine Notarin – fragen Sie früh, nicht später.
- Den Erbfall anzeigen. Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis ist er dem Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das ist eine Anzeige, noch keine fertige Steuererklärung.
- Das Erbrecht nachweisen. Erbschein beim Nachlassgericht beantragen oder das notarielle Testament eröffnen lassen. Ohne diesen Nachweis geht beim Grundbuch nichts.
- Einziehen – ja oder nein. Diese Frage entscheidet über die Steuerbefreiung für das Familienheim. Sie lässt sich nicht nachträglich korrigieren.
- Das Haus sichern. Heizung im Winter, Gebäudeversicherung weiterlaufen lassen, Post umleiten. Ein unbeheiztes Haus nimmt über den Winter Schaden – Feuchtigkeit und Frost sind das eigentliche Risiko, nicht der Leerstand.
Steuern und Fristen
Zwei Steuern, die oft verwechselt werden
Die Erbschaftsteuer betrifft das Erben. Die Spekulationssteuer betrifft das Verkaufen. Die beiden haben nichts miteinander zu tun – und beide haben eine Zehn-Jahres-Zahl, was die Verwirrung erklärt.
Spekulationssteuer: die Frist des Erblassers läuft weiter
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, zahlt darauf Steuern (§ 23 EStG). Für Erben gilt dabei ein entscheidender Satz: Die Frist beginnt nicht neu. Sie übernehmen die Haltefrist der verstorbenen Person.
Gezählt wird ab dem Tag der notariellen Beurkundung des damaligen Kaufvertrags – nicht ab der Grundbucheintragung, nicht ab dem Einzug und nicht ab dem Erbfall. Beginn und Ende liegen zehn Jahre und einen Tag auseinander.
Praktisch heißt das: Hat Ihr Vater das Haus 1998 gekauft, ist der Verkauf durch Sie in der Regel steuerfrei – auch wenn Sie selbst erst seit einem Monat Eigentümer sind. Und das ist der häufigere Fall, denn die meisten geerbten Häuser sind lange im Familienbesitz.
Liegt der Kauf kürzer zurück, hilft oft die Ausnahme für Eigennutzung: Keine Steuer fällt an, wenn die Immobilie seit der Anschaffung durchgehend selbst bewohnt wurde – oder wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine der beiden Alternativen genügt.
Die Zehn-Jahres-Frist im Detail →
Erbschaftsteuer: erst der Freibetrag, dann die Steuer
Versteuert wird nur, was über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt (§ 16 ErbStG). Je näher die Verwandtschaft, desto höher der Betrag.
| Verhältnis zur verstorbenen Person | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel, solange die Eltern noch leben | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 € (§ 17 Abs. 1 ErbStG) – zusammen also bis zu 756.000 €.
Der große Abstand zwischen Kindern und Geschwistern erklärt, warum ein geerbtes Haus für eine Nichte zum Problem werden kann, während es für die Tochter steuerfrei bleibt: Bei 20.000 € Freibetrag reicht schon ein durchschnittliches Reihenhaus, um eine Steuerzahlung auszulösen, für die kein Geld im Nachlass liegt.
Die Zehn-Jahres-Falle beim Familienheim – der wichtigste Hinweis dieser Seite
Kinder können das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich selbst einziehen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben. Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; für Ehegatten gilt diese Flächengrenze nicht.
Wer innerhalb dieser zehn Jahre verkauft oder auszieht, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Dann wird die Erbschaftsteuer nachträglich fällig – auf einen Wert, den Sie damals gar nicht versteuern mussten.
Wir schreiben das so deutlich hin, obwohl es gegen einen schnellen Verkauf sprechen kann: Wenn Sie das Familienheim steuerfrei geerbt haben und die zehn Jahre noch laufen, kann ein Verkauf an uns Sie teuer zu stehen kommen. Rechnen Sie das vorher mit einem Steuerberater durch. Fällt die Rechnung gegen den Verkauf aus, ist das für uns kein verlorenes Gespräch – dann war es das richtige Gespräch.
Erbschein und Grundbuch
Ohne Erbnachweis kein Verkauf
Im Grundbuch steht nach einem Todesfall weiter die verstorbene Person. Erben müssen dort nicht erst selbst eingetragen sein, um zu verkaufen (§ 40 GBO). Ob die Erben vorher eingetragen werden, klärt das Notariat beim Vertragsentwurf.
Beides setzt voraus, dass Sie Ihr Erbrecht nachweisen – mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Liegt ein notarielles Testament vor, ersparen Sie sich den Erbschein und damit Zeit und Gebühren.
Der Erbschein dauert. Wie lange, hängt vom Gericht und davon ab, wie klar die Erbfolge ist. Diese Wartezeit ist aber keine verlorene Zeit: Besichtigung, Unterlagen und Angebot lassen sich vorher klären. Nur die Beurkundung beim Notar braucht den Nachweis.
Was im Grundbuch steht und wie Sie es lesen →
Wir fangen vor dem Erbschein an
Sie müssen nicht warten, bis alle Papiere da sind, um mit uns zu sprechen. Wir sehen uns das Objekt an, rechnen unser Angebot und halten es, bis der Erbschein vorliegt. Was an Unterlagen fehlt, besorgen wir – Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis.
Was wir nicht können und nicht versprechen: den Erbschein beschleunigen. Das liegt beim Nachlassgericht.
Wege und Kosten
Vier Wege – und was sie wirklich kosten
Jeder davon ist in bestimmten Lagen richtig. Es hilft, sie nebeneinander zu sehen, bevor jemand in der Familie eine Entscheidung zur Grundsatzfrage macht.
Behalten und einziehen
Steuerlich oft der beste Weg: das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn Sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre bleiben.
Kostet: Bindung über zehn Jahre, meist eine Sanierung, und die Bereitschaft, im Haus der Eltern zu leben.
Vermieten
Laufende Einnahmen und das Haus bleibt in der Familie.
Kostet: die Sanierung vor der ersten Miete, Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko. Wer 400 Kilometer entfernt wohnt, unterschätzt diesen Posten fast immer.
Über einen Makler verkaufen
Der Weg zum möglichen Höchstpreis, wenn das Haus leer, gepflegt und gut geschnitten ist und Sie Zeit haben.
Kostet: in Hessen marktüblich rund 5,95 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, je Seite also etwa 2,98 %. Dazu Inserat, Besichtigungen im Elternhaus und ein offenes Ende.
Direkt an HHW verkaufen
Ein Ansprechpartner, ein Termin, ein verbindliches Angebot. Keine Provision, kein Inserat, Ankauf in jedem Zustand.
Kostet: keine Provision. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Einordnung
Warum der Direktankauf bei einer Erbschaft oft passt
Dafür spricht
- Ankauf in jedem Zustand. Der Hausrat von Jahrzehnten muss nicht raus, bevor über einen Preis gesprochen wird. Keine Renovierung, keine Entrümpelung, keine Containermiete.
- Keine fremden Menschen im Elternhaus. Kein öffentliches Inserat mit Fotos der Wohnräume, kein Schild am Zaun, keine Besichtigungstouristen in den Zimmern Ihrer Eltern.
- Ein Ansprechpartner statt einer Kette. Wir kaufen mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt. Es gibt keinen Interessenten, dessen Bank im letzten Moment absagt.
- Unterlagen besorgen wir. Sie müssen nicht wochenlang Behördengänge erledigen, bevor überhaupt über einen Preis gesprochen wird.
- Planbare Zahlung. Im Durchschnitt vier Wochen vom Erstkontakt bis zur Kaufpreiszahlung – wichtig, wenn eine Erbschaftsteuer fällig wird, für die kein Geld im Nachlass liegt.
Dagegen spricht – und dann rufen Sie uns nicht an
- Wenn Sie das Familienheim steuerfrei geerbt haben und die zehn Jahre noch laufen. Rechnen Sie erst, bevor Sie verkaufen.
- Wenn Sie eigentlich in dem Haus leben wollen und nur der Sanierungsstau abschreckt. Dann ist ein Handwerkerangebot der nächste Schritt, nicht unseres.
- Wenn das Haus leer, gepflegt und gut geschnitten ist, Sie Zeit haben und den Höchstpreis wollen. Dann ist ein guter Makler der richtige Weg.
- Wenn in der Familie noch über das Ob gestritten wird. Erst muss die Erbengemeinschaft einig sein – dazu haben wir eine eigene Seite.
Ablauf
Wie es bei einem Erbfall konkret läuft
Jeder Schritt ist eine Entscheidung von Ihnen. Sie können an jeder Stelle aufhören, ohne Begründung und ohne Kosten.
02Rückmeldung in 24 Stunden
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, nicht automatisiert. Im Gespräch klären wir, was wir wissen müssen – und sagen Ihnen, wenn ein Steuerberater vor uns dran ist.
03Besichtigung und Angebot
Wir sehen uns das Objekt selbst an – ein Termin, keine Serie. Danach erhalten Sie ein verbindliches Angebot mit offener Rechnung, wie es zustande kommt.
04Notartermin und Abschluss
Sobald der Erbnachweis vorliegt, gehen wir zum Notar. Der Vertragsentwurf liegt Ihnen mindestens zwei Wochen vorher vor – das verlangt § 17 Abs. 2a BeurkG und lässt sich nicht verkürzen.
Unterlagen
Was wir brauchen – und was wir selbst besorgen
Diese Liste sieht länger aus, als sie ist. Vieles liegt in einem Ordner im Keller, und was fehlt, holen wir.
Für das erste Gespräch genügt die Adresse. Die Unterlagen brauchen wir erst, wenn es konkret wird – und Sie müssen sie nicht selbst zusammentragen, bevor Sie überhaupt wissen, ob Sie verkaufen wollen.
Beim Erbfall relevant
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte oder Lageplan
- Energieausweis – beim Verkauf Pflicht, spätestens bei der Besichtigung vorzulegen
- Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Grundsteuerbescheid und Nachweis der Gebäudeversicherung
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietenaufstellung
Fragen zur Erbschaft
Was Erben uns am häufigsten fragen
Auch die unangenehmen Fragen. Wir beantworten sie lieber hier als gar nicht.
Muss ich eine geerbte Immobilie versteuern, wenn ich sie verkaufe?
Zwei Steuern sind zu unterscheiden. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und Ihrem Freibetrag – bei Kindern 400.000 €, bei Ehegatten 500.000 €. Die Spekulationssteuer nach § 23 EStG betrifft den Verkaufsgewinn. Hier gilt die Frist des Erblassers: Hat die verstorbene Person die Immobilie vor über zehn Jahren notariell gekauft, ist der Verkauf durch Sie in der Regel steuerfrei.
Beginnt die Zehn-Jahres-Frist beim Erben neu?
Nein. Das ist der häufigste Irrtum. Die Haltefrist des § 23 EStG läuft beim Erben weiter und beginnt nicht neu. Gezählt wird ab dem Tag der notariellen Beurkundung des damaligen Kaufvertrags – nicht ab dem Erbfall, nicht ab der Grundbucheintragung.
Ich habe das Familienheim steuerfrei geerbt. Darf ich verkaufen?
Dürfen ja, aber es kann teuer werden. Die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt voraus, dass Sie unverzüglich selbst einziehen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben. Wer innerhalb dieser zehn Jahre verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend. Rechnen Sie das vorher mit einem Steuerberater durch. Fällt die Rechnung gegen den Verkauf aus, ist das für uns kein verlorenes Gespräch.
Kann ich verkaufen, bevor der Erbschein da ist?
Beurkunden lässt sich der Verkauf erst, wenn Ihr Erbrecht nachgewiesen ist: mit dem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Selbst im Grundbuch stehen müssen Sie dafür nicht (§ 40 GBO). Alles davor geht aber schon: Besichtigung, Unterlagen, Angebot. Wir beginnen vor dem Erbschein und warten, bis er vorliegt.
Muss ich das Haus vorher räumen oder renovieren?
Nein. Wir kaufen in jedem Zustand – auch mit dem Hausrat von Jahrzehnten, mit Sanierungsstau und mit einer Heizung von 1986. Sie müssen nichts streichen, nichts herrichten und nichts entsorgen. Was an Unterlagen fehlt, besorgen wir.
Wir sind mehrere Erben. Geht das auch?
Ja, aber die Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und beim Notar unterschreiben. Wie das praktisch abläuft und warum eine Teilungsversteigerung fast immer der teuerste Weg ist, steht auf unserer Seite zur Erbengemeinschaft.
Die HHW Immobilien GmbH ist Ankäufer von Wohnimmobilien und kein Immobilienmakler. Wir kaufen ausschließlich auf eigene Rechnung. Bindend ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag. Die Texte geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten