Haus verkaufen wegen Pflegeheim: was vorher geklärt sein muss

Erst die Befugnis, dann der Preis

Wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht, kommt vieles in derselben Woche: der Heimvertrag, die erste Rechnung, ein Antrag auf Hilfe zur Pflege, die Frage, was mit Möbeln und Post geschieht. Das Haus wirkt dann wie die naheliegende Lösung, weil es Geld kostet und Geld bringen könnte.

Bevor über Käufer und Preise gesprochen wird, sollten drei Dinge feststehen. Wer darf für die Eigentümerin oder den Eigentümer handeln? Muss überhaupt verkauft werden, oder ist das Haus geschützt? Und gibt es Rechte im Grundbuch oder eine frühere Schenkung, die den Verkauf verändern? Wer diese Fragen der Reihe nach klärt, verliert keine Wochen mit einem Kaufvertrag, den am Ende niemand wirksam unterschreiben kann.

1. Vollmacht oder Betreuung prüfen
2. Mit dem Sozialamt klären, ob das Haus als Vermögen zählt
3. Grundbuch ansehen: Wohnrecht, Nießbrauch, Grundschulden
4. Das leere Haus sichern
5. Erst dann: Einschätzung, Angebot, Notartermin

Vollmacht oder Betreuung

Wer den Kaufvertrag unterschreiben darf

Meist gehört das Haus der Mutter oder dem Vater. Wer noch geschäftsfähig ist, unterschreibt beim Notar selbst, notfalls auch im Heim. Schwierig wird es, wenn das nicht mehr geht.

Mit Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht, die Vermögensangelegenheiten und Grundstücksgeschäfte umfasst, reicht für den Verkauf. Das Grundbuchamt verlangt aber eine bestimmte Form: Die Unterschrift unter der Vollmacht muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Eine Vollmacht, die nur am Küchentisch unterschrieben wurde, genügt dafür nicht.

Beglaubigen kann ein Notariat oder die Betreuungsbehörde (§ 7 BtOG). Eine bei der Betreuungsbehörde beglaubigte Vollmacht verliert ihre Wirkung mit dem Tod der Person, die sie erteilt hat. Stirbt die Mutter zwischen Notartermin und Grundbucheintragung, kann das den Vollzug aufhalten. Sehen Sie deshalb früh nach, wer die Vollmacht beglaubigt hat, und legen Sie dem Notariat das Original vor.

Mit rechtlicher Betreuung

Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht eine Betreuerin oder einen Betreuer, oft ein Kind. Für den Verkauf braucht sie die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB, bei selbst bewohntem Wohnraum § 1833 Abs. 3 BGB). Soll die bisherige Wohnung der betreuten Person aufgegeben werden, muss das dem Gericht außerdem vorher angezeigt werden (§ 1833 Abs. 2 BGB). Ohne Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 1856 BGB). Wirksam wird er, wenn die Genehmigung vorliegt und dem Käufer mitgeteilt ist; diese Schritte übernimmt meist das Notariat.

Das Gericht prüft, ob der Verkauf den Wünschen und dem Wohl der betreuten Person entspricht. Wie lange das dauert, hängt vom Gericht ab.

Hilfe zur Pflege, SGB XII

Wann das Sozialamt das Haus als Vermögen zählt

Die Pflegeversicherung übernimmt nur einen Teil der Heimkosten. Den Rest zahlt die pflegebedürftige Person aus Rente und Erspartem. Reicht beides nicht, springt das Sozialamt mit Hilfe zur Pflege ein (§§ 61 ff. SGB XII). Vorher prüft es Einkommen und Vermögen der pflegebedürftigen Person und ihres nicht getrennt lebenden Ehegatten.

Der Grundsatz steht in § 90 Abs. 1 SGB XII: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen. Ausgenommen ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 ein angemessenes Hausgrundstück, das die pflegebedürftige Person oder ihr Ehegatte bewohnt, allein oder zusammen mit Angehörigen. Was angemessen ist, richtet sich nach der Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf, der Größe von Grundstück und Haus, dem Zuschnitt, der Ausstattung und dem Wert.

Zieht die einzige Bewohnerin ins Heim und steht das Haus danach leer, fehlt diese Voraussetzung. Das Sozialamt wird dann in der Regel verlangen, dass das Haus für die Heimkosten eingesetzt wird. Weil sich ein Haus nicht in einer Woche verkaufen lässt, sieht § 91 SGB XII eine Zwischenlösung vor: Die Hilfe kann als Darlehen gezahlt werden, abgesichert etwa durch eine Grundschuld. Nach dem Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis zurückgezahlt.

Der Kaufpreis gehört der Eigentümerin, nicht den Kindern. Er bezahlt das Heim, bis das Vermögen auf kleinere Barbeträge gesunken ist, die geschützt bleiben (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII). Wie hoch dieser Betrag ist, sagt Ihnen das Sozialamt. Ausnahmen wegen besonderer Härte erlaubt § 90 Abs. 3 SGB XII; ob sie greifen, entscheidet das Amt im Einzelfall.

Ehrlich gesagt

Der Ehepartner wohnt weiter im Haus

Das ist der Fall, in dem wir am häufigsten vom Verkauf abraten. Zieht der Vater ins Heim und die Mutter bleibt im Haus, ist das Haus nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII in aller Regel geschützt, solange es angemessen ist. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass der nicht getrennt lebende Ehegatte oder Lebenspartner dort wohnt. Das Sozialamt kann dann nicht verlangen, dass das Haus verkauft wird, um das Heim zu bezahlen.

Streit gibt es meist um die Angemessenheit. Ein großes Haus mit Einliegerwohnung, in dem nur noch eine Person lebt, prüft das Amt genauer als eine Doppelhaushälfte. Oft lohnt es sich, dem Amt Zahlen zum Wert und zur Wohnsituation vorzulegen, bevor jemand einen Makler oder einen Ankäufer anruft. Eine kostenlose Einschätzung von uns kann dafür eine Grundlage sein, ohne dass daraus ein Verkauf folgen muss.

Etwas anders liegt es, wenn nur noch eines der Kinder im Haus wohnt. Der Wortlaut des Gesetzes knüpft an die pflegebedürftige Person oder ihren Ehegatten an. Ob ein Kind allein als Bewohner reicht, sollten Sie mit dem Sozialamt oder einer Fachanwältin für Sozialrecht klären, bevor Sie darauf bauen.

Unterhalt und Schenkung

Was auf die Kinder zukommen kann

Viele Kinder fürchten, mit dem eigenen Einkommen für das Heim der Eltern aufkommen zu müssen. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz berücksichtigt das Sozialamt Unterhaltsansprüche gegen Kinder nur noch, wenn deren jährliches Gesamteinkommen über 100.000 € liegt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Das Gesetz vermutet, dass diese Grenze nicht überschritten ist.

Anders ist es, wenn das Haus schon an die Kinder übertragen wurde. War das eine Schenkung, kann die Mutter sie zurückfordern, wenn sie ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten kann (§ 528 BGB). Diesen Anspruch kann das Sozialamt auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn zwischen der Schenkung und dem Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB). Die beschenkten Kinder können die Rückgabe abwenden, indem sie den fehlenden Unterhalt zahlen.

Bei solchen Übertragungen wurde oft ein Wohnrecht oder Nießbrauch für die Eltern eingetragen. Was das für einen Verkauf bedeutet und wie wir es im Angebot einrechnen, steht auf der Seite Nießbrauch und Wohnrecht. Wir kaufen auch mit eingetragenem Recht an.

Steuer auf den Verkaufsgewinn ist bei Häusern, die seit Jahrzehnten in der Familie sind, selten ein Thema. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, endet mit dem Umzug ins Heim die Eigennutzung, und das Datum des Notartermins wird wichtig. Die Regeln dazu stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Bis zum Verkauf

Solange das Haus leer steht

Zwischen Heimeinzug und Notartermin vergehen fast immer Wochen, mit Betreuungsgericht oft Monate. In dieser Zeit muss sich jemand kümmern, meist das Kind mit der Vollmacht.

• Gebäudeversicherung. In den Bedingungen nachlesen, ab wann ein Leerstand gemeldet werden muss, und ihn melden. Sonst kann der Schutz bei einem Wasserschaden wackeln.
• Heizung und Wasser. Im Winter auf Frostschutz heizen oder das Wasser abstellen und die Leitungen entleeren lassen. Ein geplatztes Rohr in einem leeren Haus bemerkt lange niemand.
• Post. Einen Nachsendeauftrag einrichten, damit Bescheide von Sozialamt, Grundsteuer und Versicherung ankommen.
• Papiere und Wertsachen. Vollmacht, Grundbuchunterlagen, Versicherungsscheine, Schmuck und Fotos herausnehmen.
• Regelmäßig hinsehen. Lüften, Briefkasten leeren, nach Feuchtigkeit schauen.

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Heizung zahlt weiter die Eigentümerin. Sie mindern das Geld, das für das Heim übrig bleibt.

Ablauf

Verkauf an HHW, wenn jemand anderes unterschreibt

Bei einem Direktankauf steht der Käufer von Anfang an fest. Das Betreuungsgericht bekommt einen einzigen, fertigen Vertragsentwurf vorgelegt, und das Sozialamt einen festen Betrag mit einem absehbaren Datum. Wir kaufen mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt, und es fällt keine Maklerprovision an (0 €).

Im Durchschnitt vergehen vom Erstkontakt bis zur Kaufpreiszahlung vier Wochen. Mit Betreuungsgericht dauert es länger. Welche Unterlagen das Notariat braucht, steht in der Liste für den Immobilienverkauf; was fehlt, besorgen wir.

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Gegen das eigene Geschäft

Wann Vermieten oder Abwarten besser ist

Ein Verkauf ist endgültig. In manchen Lagen ist er die falsche Entscheidung, und dann sagen wir das auch.

• Der Ehepartner lebt im Haus und möchte bleiben. Dann ist das Haus in der Regel geschützt.
• Rente, Pflegekasse und Ersparnisse decken das Heim für absehbare Zeit. Dann drängt das Sozialamt nicht, und die Familie kann in Ruhe entscheiden.
• Eine Rückkehr nach Hause ist noch offen, etwa nach einer Kurzzeitpflege. Warten Sie die Entwicklung ab.
• Das Haus ist gut vermietbar und ein Kind kann sich um die Vermietung kümmern. Die Miete zählt dann als Einkommen für die Heimkosten, und das Haus bleibt in der Familie.
• Das Sozialamt zahlt nach § 91 SGB XII als Darlehen. Dann gibt es keinen Zwang, zum erstbesten Preis zu verkaufen.

Wer vermieten will, braucht ein Haus ohne größeren Sanierungsbedarf und jemanden, der Mieter und Reparaturen betreut. Ist beides nicht da, ist der Verkauf oft der ruhigere Weg. Bei einem Haus mit Sanierungsstau hilft die Seite Verkauf im Ist-Zustand.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Hausverkauf wegen Pflegekosten