Gebäude und Energie
Haus mit alter Heizung verkaufen
Vor dem Verkauf müssen Sie weder die Heizung tauschen noch das Dach dämmen. Ihre Pflicht ist der Energieausweis. Was das Gesetz an Nachrüstung verlangt, richtet sich an den neuen Eigentümer und gehört in seine Kalkulation.
Seit dem Streit um das sogenannte Heizungsgesetz glauben viele Eigentümer, ein Haus mit einem dreißig Jahre alten Ölkessel lasse sich erst nach dem Einbau einer Wärmepumpe verkaufen. Andere fürchten, dass sie wegen der Heizung kaum noch etwas dafür bekommen. Das Gesetz verlangt vom Verkäufer etwas viel Kleineres: ein Dokument.
Hier steht, wer nach der aktuellen Rechtslage was tun muss und wann ein Tausch vor dem Verkauf trotzdem sinnvoll ist.
Aus dem GEG wurde im Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz
Das Gebäudeenergiegesetz gibt es unter diesem Namen nicht mehr. Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226), seit dem 29. Juli 2026 gilt es. Viele Vorschriften haben dabei ihre Nummer behalten. Die Paragrafen auf dieser Seite beziehen sich auf die aktuelle Fassung.
Für Verkäufer älterer Häuser ist eine Streichung wichtig. Die frühere Pflicht, Heizkessel nach dreißig Jahren außer Betrieb zu nehmen (§ 72 GEG), ist zusammen mit den §§ 71 bis 73 weggefallen. Damit entfällt auch die frühere Regel, dass eine neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Viele Ratgeber im Netz beschreiben noch den alten Stand. Eine bestehende Heizung, ob Ölkessel, Gastherme oder Nachtspeicher, dürfen Sie also behalten und mit dem Haus verkaufen.
Neu ist eine Vorgabe für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden: Sie müssen ab 2029 einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen, zunächst 10 Prozent (§ 43 GModG). Das betrifft den, der eine neue Anlage einbaut, nicht den, der eine alte verkauft.
Einzelne Teile des neuen Gesetzes treten erst zum 1. Januar 2027 in Kraft, und eine weitere Regelung zu klimaneutralen Brennstoffen ist angekündigt. Für den Heizungstausch können sich die Regeln also erneut ändern.
Ihre Pflicht beim Verkauf: der Energieausweis
Wer ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis (§ 80 Abs. 3 GModG). Liegt einer vor, der jünger als zehn Jahre ist, genügt er (§ 79 Abs. 3). Ein schlechter Wert ändert an der Pflicht nichts und hindert keinen Verkauf.
Vorlegen und übergeben
§ 80 Abs. 4 regelt zwei Zeitpunkte. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie dem Kaufinteressenten den Ausweis oder eine Kopie vor; ein gut sichtbarer Aushang oder das Auslegen während des Termins genügt. Gibt es keine Besichtigung, müssen Sie ihn unverzüglich vorlegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie ihn dem Käufer, ebenfalls unverzüglich.
Was in eine Immobilienanzeige gehört
Inserieren Sie in einem kommerziellen Medium, etwa einem Immobilienportal, und liegt dann schon ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bei einem Wohngebäude diese Angaben enthalten (§ 87 Abs. 1):
- die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- den wesentlichen Energieträger der Heizung
- das im Ausweis genannte Baujahr
- die Energieeffizienzklasse
Beim Direktankauf gibt es keine Anzeige, dieser Teil entfällt dann.
Bußgeld und Ausnahmen
Wer den Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, handelt ordnungswidrig. Dasselbe gilt für fehlende Pflichtangaben in der Anzeige. Die Geldbuße kann jeweils bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2). Für Baudenkmäler gilt die Pflicht aus § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4). Ein altes Haus ist damit noch kein Denkmal; maßgeblich ist der Eintrag bei der Denkmalbehörde.
Wenn Sie an uns verkaufen und keinen gültigen Ausweis haben: Die Ausstellung beauftragen wir, die Kosten bleiben bei Ihnen. Welche anderen Papiere Sie brauchen, steht im Ratgeber Nötige Unterlagen.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis rechnet mit dem, was tatsächlich verheizt wurde. Der Bedarfsausweis berechnet aus Bauteilen und Anlagentechnik, was das Haus bei üblicher Nutzung brauchen würde. Bei vielen älteren Häusern ist die Wahl schon getroffen: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 Satz 2). Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später darauf gebracht wurde.
Ein Verbrauchsausweis braucht Abrechnungen über mindestens 36 zusammenhängende Monate, und die jüngste darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82). Stand das Haus länger leer, fehlen diese Zahlen oft. Welche Art für Ihr Haus zulässig ist, klärt der Aussteller mit Ihnen.
Wer muss was?
Die Tabelle gilt für den typischen Fall des Elternhauses: ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem die Eigentümerin oder der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Bei größeren Häusern und ohne diese Selbstnutzung gelten die Nachrüstpflichten schon für den heutigen Eigentümer.
| Pflicht | Verkäufer | Käufer |
|---|---|---|
| Energieausweis vorlegen und übergeben (§ 80 Abs. 4) | Ja, spätestens bei der Besichtigung | Nein |
| Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87) | Ja, wenn er selbst inseriert | Nein |
| Alten Heizkessel austauschen | Nein, die Pflicht ist entfallen | Nein, die Pflicht ist entfallen |
| Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35) | Nein | Ja, binnen 2 Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 |
| Ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69) | Nein | Ja, gleiche Frist |
| Informatorisches Beratungsgespräch (§ 80 Abs. 4 Satz 6) | Nein | Ja, wenn es unentgeltlich angeboten wird |
| Bio-Anteil bei einer neuen Gas- oder Ölheizung (§ 43) | Nur, wenn er vor dem Verkauf eine neue einbaut | Ja, wenn er eine neue einbaut |
Nachrüstpflichten treffen den neuen Eigentümer
Zwei Nachrüstpflichten sind geblieben. Die oberste Geschossdecke unter einem unbeheizten Dachboden muss gedämmt sein, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt; alternativ kann das Dach darüber gedämmt werden (§ 35 GModG). Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden (§ 69 Abs. 2).
Für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen gilt ein Stichtag. Hat die Eigentümerin oder der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt, werden beide Pflichten erst mit einem Eigentümerwechsel fällig. Dann trifft sie den neuen Eigentümer, der dafür zwei Jahre Zeit hat, gerechnet ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4). Wurde das Haus seitdem schon einmal verkauft oder vererbt, kann diese Frist für den nächsten Käufer bereits abgelaufen sein. Für selbst bewohnte Häuser dieser Größe entfällt die Dämmpflicht der Geschossdecke außerdem, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4).
Den Käufer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen verpflichtet das Gesetz zusätzlich, nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, sofern es unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Auch das ist seine Aufgabe.
Sanierungspflicht beim geerbten Haus
Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Kauf und Erbe, so stellen es auch die Verbraucherzentralen dar. Wer ein Elternhaus erbt, in dem die Eltern schon 2002 gewohnt haben, ist der neue Eigentümer, und die zwei Jahre beginnen. Wer innerhalb dieser Zeit verkauft, hat keine Frist versäumt und muss vorher nichts dämmen. Die Pflicht hängt am Eigentum, der Käufer rechnet sie in seinen Preis ein. Mehr unter Geerbte Immobilie verkaufen.
Die Heizung ist schon kaputt
Ein Haus ohne funktionierende Heizung dürfen Sie verkaufen. Die Pflicht zum Energieausweis bleibt, und der Aussteller wird bei einem leeren Haus mit ausgefallener Anlage meist einen Bedarfsausweis rechnen. Dringender als die Heizung selbst ist im Winter der Frost. Ein unbeheiztes Haus mit gefüllten Wasserleitungen kann innerhalb einer kalten Woche einen Rohrbruch haben, und viele Gebäudeversicherungen verlangen bei leerstehenden Häusern, dass Leitungen abgesperrt und entleert oder ausreichend beheizt werden. Lesen Sie dazu Ihre Versicherungsbedingungen und lassen Sie das Wasser im Zweifel von einem Installateur ablassen.
Ist das Haus vermietet, müssen Sie es als Vermieter in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 BGB), und dazu gehört eine Heizung, die heizt. Die Reparatur bleibt Ihre Sache, solange Sie Eigentümer sind. Mehr unter Vermietete Immobilie verkaufen.
Wir kaufen in jedem Zustand an, auch mit ausgefallener Heizung, und rechnen die neue Anlage in unser Angebot ein. Welche Heizung danach hineinkommt, entscheiden wir als neuer Eigentümer. Was sonst in einem älteren Haus anfällt, steht unter Haus mit Sanierungsstau verkaufen.
Wann sich der Heizungstausch vor dem Verkauf doch lohnt
Es gibt Lagen, in denen wir selbst zum Tausch raten würden. Die häufigste: Sie wollen noch einige Jahre in dem Haus wohnen und erst später verkaufen. Dann sparen Sie selbst die Energiekosten, Sie haben eine verlässliche Anlage, und Förderprogramme laufen auf Ihren Namen. Ein Kessel kurz vor dem Ausfall gehört dann zur Planung der nächsten Winter. Welche Anlage zu Ihrem Haus passt, kann ein Energieberater vorher durchrechnen.
Wer frei am Markt verkaufen will, sollte außerdem wissen, dass ein kaltes Haus bei Besichtigungen schwer zu zeigen ist.
Steht der Verkauf in den nächsten Monaten an, spricht mehr gegen den Tausch. Sie legen den Betrag vor und wählen eine Anlage, die der Käufer vielleicht nicht gewählt hätte. Eine neue Gas- oder Ölheizung bringt außerdem die Vorgaben aus § 43 mit, die der nächste Eigentümer übernimmt. Wie es sich mit Investitionen kurz vor dem Verkauf allgemein verhält, steht im Abschnitt zur Renovierung vor dem Verkauf.
Wenn Sie an uns verkaufen, brauchen Sie dafür nichts zu tun. Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, ohne Maklerprovision und mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Häufige Fragen
Fragen zu Heizung und Energieausweis beim Hausverkauf
Muss ich die alte Heizung vor dem Hausverkauf erneuern?
Nein. Eine Pflicht, die bestehende Heizung vor einem Verkauf zu ersetzen, gibt es nicht. Die frühere Austauschpflicht für Heizkessel nach dreißig Jahren ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz im Juli 2026 weggefallen. Ob und wann eine neue Anlage eingebaut wird, entscheidet der neue Eigentümer.
Haus verkaufen, Heizung kaputt – was tun?
Zuerst das Haus vor Frost schützen: Wasser absperren und Leitungen entleeren lassen, wenn es leer steht, und die Bedingungen der Gebäudeversicherung prüfen. Einen Energieausweis brauchen Sie trotzdem. Reparieren müssen Sie vor dem Verkauf nur, wenn das Haus vermietet ist. Wir kaufen auch mit ausgefallener Heizung und rechnen den Ersatz in unser Angebot ein.
Kann ich ein Haus ohne Heizung verkaufen?
Ja. Das Gesetz schreibt dem Verkäufer keine funktionierende Heizung vor. Ein bekannter Defekt gehört offen in die Besichtigung, der Käufer rechnet ihn in seinen Preis ein.
Ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?
Ja, nach § 80 Abs. 3 und 4 GModG. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben. Ein vorhandener Ausweis gilt zehn Jahre. Ausgenommen sind Baudenkmäler.
Was passiert, wenn ich ein Haus ohne Energieausweis verkaufe?
Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung oder wird er nach dem Kaufvertrag nicht übergeben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108 GModG). Verkaufen Sie an uns und haben keinen gültigen Ausweis, beauftragen wir die Ausstellung; die Kosten bleiben bei Ihnen.
Gibt es eine Sanierungspflicht für ein geerbtes Haus?
Für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, die der frühere Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt: Nach dem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen. Ein Erbfall zählt dabei wie ein Kauf. Verkaufen Sie innerhalb dieser Zeit, geht die Pflicht auf den Käufer über.
Welcher Energieausweis ist für ein altes Haus vorgeschrieben?
Bei weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Ausgenommen sind Häuser, die das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten